Gazdasági Ismeretek | Pénzügy » Orbán Gabriella - A gazdasági világválság hatása a hazai jelzáloghitelezésre és a budapesti lakáspiacra

http://www.doksihu BUDAPESTI GAZDASÁGI FŐISKOLA KÜLKERESKEDELMI FŐISKOLAI KAR NEMZETKÖZI GAZDÁLKODÁS SZAK Nappali tagozat Gazdaságdiplomácia szakirány A GAZDASÁGI VILÁGVÁLSÁG HATÁSA A HAZAI JELZÁLOGHITELEZÉSRE ÉS A BUDAPESTI LAKÁSPIACRA Készítette: Orbán Gabriella Budapest, 2009 http://www.doksihu Tartalomjegyzék 1 BEVEZETÉS . 4 2 A PÉNZÜGYI VÁLSÁG KIBONTAKOZÁSA . 6 2.1 2.11 2.12 2.13 3 3.11 3.2 3.21 3.3 3.31 3.32 3.33 A jelzáloghitelezés általános jellemzői . 12 Az általános adósminősítési rendszer és működésének céljai. 13 A jelzálog alapú hitelkérelem lebonyolítása . 16 Központi Hitelinformációs Rendszer (korábbi BAR-lista) . 18 Az értékbecslés . 21 Jelzálog miatti értékelés, szükséges adatok és dokumentumok . 21 Az értékbecslés folyamata . 22 A hitelbiztosítéki érték szerepe . 24 3.4 A hitelbírálattól az utógondozásig. 27 3.5 Az ügynöki rendszer . 28 3.51 3.52 Az ügynökök és

megbízóik viszonya. 29 Ügynöki szolgáltatás, az ügyfelekkel való kapcsolattartás . 30 AKTUÁLIS LAKÁSHELYZET BUDAPESTEN . 32 4.1 4.11 4.2 4.21 4.22 4.3 4.31 4.32 4.4 4.41 5 Ingatlan - és jelzálogpiaci válság . 7 Hitelválság . 7 Bankválság. 9 JELZÁLOGHITELEZÉS MAGYARORSZÁGON . 10 3.1 4 Lépésről lépésre . 6 A magyarországi lakásárak alakulása az FHB Lakásindex tükrében . 32 A lakáspiaci folyamatok szakaszai. 32 A válság hatása az ingatlanpiac szereplőire . 35 Az ügyfelek: eladók, vevők, bérlők és bérbeadók. 35 A szolgáltatók csoportja: ingatlan - és hitelközvetítők . 38 Újlakás-piac. 42 Aktuális helyzetkép. 42 Budapesti újlakás-piaci szegmensek . 43 Használt lakás piac . 51 Négyzetméterenkénti árak összehasonlítása . 52 ÖSSZEGZÉS . 55 IRODALOMJEGYZÉK . 57 MELLÉKLETEK . 61 3 http://www.doksihu 1 Bevezetés Szakdolgozati témaválasztásomat - aktualitásának hangsúlyozása mellett - elsősorban az

indokolta, hogy mindennapi munkám elválaszthatatlan részét képezi ez a terület. Az Otthon Centrumnál dolgozom ingatlan tanácsadóként, így betekintést nyerhetek olyan releváns szakmai és piaci folyamatokba és információkba, amik csak egy országos hálózattal és jelentős ingatlan-adatbázissal rendelkező piacvezető hálózat számára állnak rendelkezésre. Dolgozatomat a következőképpen építettem fel: Elsőként a pénzügyi válság kibontakozásának szakaszait ismertetem a 2006. év végétől napjainkig terjedő időszakra koncentrálva. Az Egyesült Államokbeli események sorának ismertetésénél igyekszem kiemelni a történtek közül azokat, melyek összefüggésbe hozhatók az ingatlanpiaccal és az azzal szorosan egybefonódó jelzálogalapú hitelezéssel. Ezt követően bemutatom a jelzáloghitelezési folyamat egyes lépéseit a hitelkérelem befogadásához szükséges feltételek részletezésétől a szerződések utógondozásával

bezárólag. Ennek keretében részletesen ismertetem az adósminősítést és az értékbecslést, mint a hitelbírálati folyamat két legfontosabb mozzanatát. Ezeken túlmenően kitérek néhány olyan további fontos tényezőre is, mint például a KHR lista. Munkámból kifolyólag heti rendszerességgel tartom a kapcsolatot az ingatlaniroda hiteltanácsadóival és úgy gondolom, hogy ezek a közvetítők az utóbbi időben egyre nagyobb jelentőségre tettek szert a lakossági hitelpiacon, és ez az intermediációs tendencia a piaci igényekre való tekintettel minden bizonnyal folytatódni is fog. Tevékenységük jelentős hatást képes gyakorolni a bankok között kialakult állandósult és intenzív versenyre, segítve vagy éppen hátráltatva egyes szereplők piaci előretörését. 4 http://www.doksihu A második nagy témakör bevezető része az FHB Lakásindexére támaszkodva a magyar lakáspiac helyzetének bemutatásával foglalkozik, amit az ingatlanpiaci

szereplők - úgy mint az eladók, vevők, bérlők és bérbe adók, hitel- és ingatlanközvetítők – csoportjainak a bemutatása követ, különös figyelmet fordítva a válság által rájuk gyakorolt hatásokra. A budapesti lakáspiac rendkívül szegmentált, olyannak tűnik, mint egy állam az államban. Már csak a környezeti adottságaiból adódóan is színes képet mutat: a hegyvidéki részektől a kertvároson át egészen a nyüzsgő belvárosig mindenki megtalálhatja a számításainak megfelelő otthon helyszínét. A lakásvásárláshoz pedig – különösen Budapesten – elengedhetetlen a megfelelő piacismeret a lakásszektor területén. Az utolsó rész ennek az ismeretnek a megszerzésében próbál az olvasó segítségére lenni, ráirányítva a figyelmet a használt és újépítésű lakások sajátosságaira. A terjedelmi korlátok miatt a bérlakás piac és az építési- és telekpiac sajátosságainak ismertetésére nem térek ki. 5

http://www.doksihu 2 A pénzügyi válság kibontakozása A 2007 végén kezdődött, majd 2008-ban felerősödött nemzetközi tőke-és pénzpiacokon kialakult folyamatokat a szakértők sokféleképpen értelmezték. Legfőképpen az amerikai jelzálogpiaci válsággal és annak világgazdasági következményeivel foglalkoztak, azon belül is nagy hangsúlyt fektettek a másodrendű jelzálogpiaci (subprime)1 válság természetének megfigyelésére. Az Egyesült Államok számára igen hamar világossá vált, hogy valós problémával állnak szemben és ezt a felismerést gyors lépések követték: 2008. október 3-án az amerikai törvényhozás elfogadta, G W Bush pedig aláírta az 1929-1933-as válság óta az amerikai gazdaság történetének legnagyobb horderejű, hozzávetőleg 700 milliárd dolláros állami beavatkozásról szóló intézkedési tervét, mellyel a szövetségi állam magára vállalja a bankrendszerben lévő úgynevezett toxikus (főleg jelzálog

alapú) hiteleket. (Magas, 2008) 2.1 Lépésről lépésre Az Egyesült Államokbeli események sorának ismertetésénél igyekszem kiemelni a történtek közül azokat, melyek összefüggésbe hozhatók az ingatlanpiaccal és az azzal szorosan összefüggő jelzálogalapú hitelezéssel, melyeknek egymást erősítő, szélsőséges jelenségei csak az utolsó – de annál lényegesebb – szakaszát jelentették a hitelből finanszírozott növekedés időszakának. Az ezredforduló környékén számos országban jelentős ingatlanár-emelkedést lehetett tapasztalni, és ezzel párhuzamosan a jelzáloghitel-piac is jelentős fejlődésnek indult, a kamatszintek, a hitelfelárak és a tranzakciós költségek pedig számottevően csökkentek. Mindezek és a pénzintézetek erősödő versenye következtében a korábbiaknál sokkal jobb feltételekkel lehetett jelzáloghiteleket felvenni, mert a bankoknak egyre intenzívebb harcot kellett vívniuk az ügyfelek megszerzéséért.

Az erősödő verseny azonban az árak leszorításán túl a kockázatok növekedéséhez is hozzájárult, hiszen 1 Azon jelzáloghiteleket nevezzük így, melyek összege meghaladja a fedezetül nyújtott eszköz piaci értékének 80%-át vagy a hiteligénylő igazolt jövedelmének 50%-át illetve a hiteligénylő korábbi hiteligénylése során nem tudta törlesztési kötelezettségeit teljesíteni. 6 http://www.doksihu jelentősen csökkentek a piac által a hitel- és likviditásikockázat-vállalásért kínált hozamfelárak. Tulajdonképpen ez vezetett el az amerikai jelzálogpiac összeomlásához, miután a vezető hitelminősítő intézmények elkezdték leminősíteni ezeket az értékpapírokat. (Fischer – Kóczán, 2008) 2.11 Ingatlan - és jelzálogpiaci válság Az ingatlanválság egyrészt a túlzottan engedékeny pénz- és tőkepiaci szabályozás, másrészt pedig a nem prudens banki hitelezési gyakorlat következtében alakulhatott ki. Ilyen

körülmények között ugyanis a hitelnyújtók irreálisan magas kockázatokat vállaltak magukra, megfelelő önerő megkövetelése nélkül helyeztek ki nagy összegű hiteleket, nem utasították el a rossz hitelképességű ügyfeleket sem, sőt még számukra is rendkívül alulárazott konstrukciókat kínáltak. (Kocsi, 2008) Az buborék2 kipukkanása 2006 végén az ingatlanárak zuhanásában mutatkozott meg, a korábban mesterségesen alacsonyan tartott kamatok pedig emelkedni kezdtek, ami a törlesztőrészletek növekedését vonta maga után. A növekvő terhek elsősorban az „alacsony kamathoz szokott” másodrendű jelzálogadósokat viselték meg, akik fizetésképtelenné váltak, ezt követően pedig a bankok lefoglalták ingatlanukat és tömegesen árverésre bocsátották azokat. Ezzel azonban csak tovább súlyosbították az ingatlanválságot, mert a túlkínálat még inkább lejjebb nyomta az ingatlanárakat. Emellett az olyan adósok is nehéz helyzetbe

kerültek, akik tudták volna fizetni a törlesztőrészleteket, de elértéktelenedő ingatlanuk immár nem fedezte az általuk felvett hitel összegét. 2.12 Hitelválság Az ingatlan-, illetve jelzálogválság után a krízis átcsapott hitelválságba. A döntő szerepet a pénzintézetek játszották, számos bank, biztosító és takarékszövetkezet, valamint a befektetési alapok és brókercégek jelentős része ugyanis olyan ellenőrizetlen 2 Buborékgazdaság (bubble economy): A gazdaságnak az az állapota, amikor a várakozások túlfűtöttek, a beruházások meghaladják az egyensúlyi értéket, a részvény, kötvény és ingatlanárak pedig túlértékeltek. 7 http://www.doksihu értékpapírpiacokra lépett be az elmúlt évtizedben, ahol az ügyletek fedezete részben vagy egészében jelzáloghiteleken alapult. A jelzáloghitelek tömeges bedőlése azonban megrendítette 2007 nyarán a jelzáloghitelekhez kapcsolódó eszközfedezetű

értékpapírok (ABS - asset-backed securities) és strukturált hiteltermékek (CDO – collateralised debt obligation)3 értékét, ami jelentős veszteséget okozott egyes bankoknál és befektetési alapoknál. A bankok nemfizetési derivatívák (CDS – credit default swap) vásárlásával próbálták fedezni hitelkitettségüket, s ennek hatására ezek ára (vagyis a fedezés költsége) megugrott. A további potenciális veszteségek csökkenése érdekében a bankok visszafogták tőkeáttételes ügyfeleik finanszírozását. A CDO – piacon a kezdeti veszteségek egy önmagát erősítő negatív spirált indítottak el, ami a befektetőket korábbi kockázatértékelésük módosítására kényszerítette, melynek következményeként a nem teljesen biztonságosnak ítélt pénzügyi termékek kockázati felárai hirtelen megugrottak. (Király-Nagy-Szabó, 2008) 1. ábra: A subprime adósokkal szembeni jelzáloghitelek által fedezett kötvények átlagos

hitelfelárai hitelminősítési csoportonként (2007-2008) Forrás: Fischer – Kóczán, 2008, 6. o A hitelfelárak növekedését a 2007 és 2008 közötti időszakban az 1. ábra is jól szemlélteti. Megfigyelhető, hogy míg 2007-ről 2008-ra az alacsonyabb hitelminősítésű 3 Az ABS értékpapírosítással létrejött, kötvénnyel vagy hitellel fedezett értékpapír, a CDO pedig többféle hitellel, kötvénnyel, ABS-sel fedezett értékpapír 8 http://www.doksihu (BBB és BBB- csoport) kötvények kockázati felárai 25 százalékkal (100 bázispont=1 százalék) növekedtek, addig a magasabb hitelminősítésű (AAA és AA csoport) kötvényeket ez a növekedés csak kisebb mértékben érintette. 2.13 Bankválság Mindezek után a bankok és brókercégek egy része 2007 és 2008 során csődbe ment, mert túl sok pénzt fektettek a kétes értékpapírokba, és nem tudták kivenni a forrásokat a jelzálog fedezetű ügyletek befagyott piacairól. A

legjelentősebbek ezen intézmények közül a brit jelzáloghitelező Northern Rock, az amerikai kereskedelmi bank, a Washington Mutual, az amerikai jelzáloghitelező IndyMac, és három brókercég, a Bear Stearns, a Merrill Lynch és a Lehman Brother. Ez utóbbi pénzintézet különösen nagy - hatszáz milliárd dollár nagyságú - adósságot hagyott maga után, ami a nemzetközi pénzpiacokra is kiterjesztette a hitelválságot, általános bizonytalanság alakult ki az amerikai bankközi pénzpiacokon, és egyre komolyabb zavarok jelentkeztek azok működésében. A rövid bankközi hozamok és a hozamfelárak egyaránt megugrottak, ami a kockázatmentes és nagyon likvid eszközök keresletének növekedését vonta maga után. 9 http://www.doksihu 3 Jelzáloghitelezés Magyarországon Nem vitatom, hogy a magyar jelzáloghitelezési gyakorlat sok tekintetben jelentős mértékben eltér az amerikaitól, de szakdolgozatom témája szempontjából elsősorban annak van

jelentősége, hogy számos szempontból sokkal biztonságosabb. Jellegzetes példaként említhető, hogy a jövedelemvizsgálat nélkül nyújtott jelzáloghitelek nagysága a magyarországi piacot tekintve általában nem haladja meg a fedezetként szolgáló ingatlanok értékének 60-70 százalékát, míg az amerikai bankok jellemzően 90-100 százalékig (vagy akár annál magasabb arányban) is hajlandók hitelt nyújtani. A hazai jogi szabályozás és joggyakorlat nem támogatja a követelések gyors behajthatóságát, ez is hozzájárul ahhoz, hogy a bankok kerülik a magas finanszírozási arányok alkalmazását. Hogy mégis számos példa akad ennek ellenkezőjére, alapvetően az intenzív hitelpiaci versennyel indokolható. A külföldi bankközi piacokon megjelenő nagyfokú bizalmatlanság a hazai bankok esetében a jövőben akkor jelenthet kockázatot, ha az anyabankok közötti esetleges bizalmi probléma a leánybankok szintjére is átterjed. Érdemi

hatás valószínűleg csak egy tartósabb likviditási zavar nyomán lenne lehetséges, amelyet előidézhetnek egy-egy nagyobb piaci szereplővel kapcsolatos újabb negatív hírek. Ez megnyilvánulhat a bankközi limitek csökkentésében, a kockázatosabbnak ítélt bankok magasabb felár melletti hitelezésében. Ennek alapján kiemelt fontossággal bír az európai piaci zavarok átterjedésének azonosításában a hazai bankközi piacok, valamint a fizetési rendszerek működésének folyamatos felvigyázása, amelyet a magyar jegybank természetesen napi rendszerességgel végez. (Nagy - Szabó, 2008) A jelenlegi helyzet ismeretében többek között az alábbi következményekkel kell számolnunk: ƒ a bankszektor növekedése feltehetően tovább mérséklődik; 10 http://www.doksihu ƒ a lakossági piacon felgyorsul a marzsok (haszonrés) csökkenése, ezáltal romlik a bankszektor jövedelmezősége; ƒ a kiélezett verseny kisebb nyereséget termelő és

kockázatosabb konstrukciókat hív életre; ƒ romlik a hitelportfólió minősége és növekszik a bedőlt hitelek aránya – egyrészt a nagyfokú eladósodottság, másrészt pedig a háztartások jelentős devizakitettsége miatt; ƒ a hitelportfóliók rosszabb minősége miatt nagyobb tartalékolási kényszer terheli a bankokat, ami tovább rontja a jövedelmezőséget; Annak ellenére, hogy a magyarországi lakáshitel-piacon jelentősen más viszonyok uralkodnak, mint az Egyesült Államokban, még nem jelenti azt, hogy hazánkban ki lehetne zárni egy hasonló jelzálogpiaci válság kialakulásának lehetőségét. Úgy vélem viszont, hogy a lehetséges okok semmiképpen sem tekinthetők teljesen azonosnak. Itthon alapvetően két körülmény ad indokot az aggodalmakra: ƒ egyrészt hazánkban a bankok versenybeli pozíciójuk megőrzése, illetve erősítése érdekében a reálisnál sokkal kedvezőbb feltételű konstrukciókat kínálnak ügyfeleiknek;

ƒ másrészt a lakossági lakáshitel-piacon nagyon magas a devizahitelek részaránya, és ez jelentős árfolyamkockázatot hordoz magában, hiszen devizában eladósodni valójában csak azoknak tanácsolható, akiknek devizában keletkezik a jövedelme is. Az amerikai válság a hazai hitelintézetek számára is tanulságul szolgálhat. Minden szereplő jól felfogott érdeke azt diktálja, hogy a megfelelő következtetéseket levonják, és azokat később a gyakorlatban is alkalmazzák. Úgy gondolom, hogy a kialakuló krízis figyelmeztető jelei időben felismerhetők, ha a piaci szereplők mindig kellő figyelmet fordítanak az aktuális piaci tendenciákra, és persze az is nagyon fontos, hogy körültekintően, jól átgondolva hozzák meg a kockázatviseléssel kapcsolatos, illetve árazási döntéseiket. 11 http://www.doksihu 3.1 A jelzáloghitelezés általános jellemzői A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV törvény szerint a jelzálogjog a

zálogjog azon fajtája, amelynek esetében a jogosultat nem illeti meg a zálogtárgy birtoklásának joga, magát a zálogjogot azonban bejegyzik a nyilvántartásba, és a zálogtárgy tulajdonosa a zálogtárgy épségét köteles megőrizni. (Ligeti – Sulyok-Pap, 2003) A jelzáloghitelek olyan hosszú lejáratú hitelek, melyeket a hitelintézetek jelzálogfedezet kikötésével nyújtanak elsősorban – de nem kizárólag – lakóingatlanokhoz kapcsolódóan. Forrásukat a jelzálogbankok által kibocsátott jelzáloglevelek biztosítják, melyek „rendes” fedezetét a jelzáloghitelekből származó tőke- és kamatkövetelések mellett az ingatlanfedezetek, „pótfedezetét” pedig alapvető likvid eszközök, bankszámlán tartott pénz, állampapírok, illetve államilag garantált értékpapírok képezik. (Dr. Tomori, 2004) Ha a hitelfelvevő nem képes vagy nem hajlandó fizetési kötelezettségeit teljesíteni, akkor a bank a zálogingatlan értékéből is

kielégítheti követelését, az tehát a megtérülés forrásául szolgálhat. Ezért kap a hitelbírálati folyamat során kiemelten fontos szerepet a zálogingatlan vizsgálata. Dolgozatom témájából adódóan én is igyekszem nagyobb hangsúlyt fektetni az ingatlanforgalmi értékbecslésre, mint az ingatlanértékesítéshez szorosan kapcsolódó folyamatra. Az utóbbi időben egyre inkább visszaszorulóban vannak a támogatott lakáshitelek, és ezzel szemben az üzleti feltételű hitelkonstrukciók – azokon belül is legfőképpen a deviza alapú hiteltermékek – kerültek előtérbe. A jövedelemigazolás nélküli termékvariációval a bankok olyan ügyfélkört céloznak meg, amelynek tagjai hajlandóak magasabb árat fizetni annak érdekében, hogy egyszerűsített igénylési feltételekkel, kizárólag a fedezetként felkínált ingatlan értéke alapján vehessenek fel hitelt. A szabad felhasználású, ingatlanfedezetű személyi hitelek a legutóbbi

időszakban egyre nagyobb népszerűségnek örvendenek. Ezekből ugyanis olyan nagyobb összegű kiadások is finanszírozhatók, amelyekre más forrásból nem jutna elég pénz. A 12 http://www.doksihu konstrukciók egyik legfontosabb előnye a rugalmasság: az ügyfelek a kölcsön összegét bizonyos korlátok között saját igényeik szerint határozhatják meg, a bank ugyanis nem vizsgálja sem a hiteligénylés célját, sem pedig a felhasználás mikéntjét. 3.11 Az általános adósminősítési rendszer és működésének céljai A hitelkihelyezéssel együtt járó kockázatok csökkentése érdekében a hitelintézeteknek szofisztikált adósminősítési rendszerrel kell rendelkezniük. Magyarországon az elmúlt mintegy fél évszázadban nem voltak egyértelmű szabályok az adóminősítési rendszerre és az azzal szemben támasztott követelményekre vonatkozóan, a fejlett nyugati országokban azonban hosszú múltra tekint vissza az adósminősítés.

Magyarországon az MNB kezdte el a kialakítását, és a kereskedelmi bankok a kétszintű bankrendszer kialakulásakor az általa kidolgozott minősítési rendszert vették át. Az adaptáció mikéntje, majd pedig a későbbi változtatások sokszínűsége nyomán tartalmilag rendkívül eltérő adósminősítési szabályzatokat dolgoztak ki és alkalmaztak az egyes bankokban, ezért 1994-ben az Állami Bankfelügyelet összeállította az adósminősítési szabályzat kötelező és ajánlott tartalmi követelményeit. Ezen előírások alapján azóta jelentős egységesülés ment végbe a magyar kereskedelmi bankok adósminősítési rendszerei között. (PSZÁF, 2006) Az általános adósminősítés a törvényi előírásoknak való megfelelésen túlmenően a belső és külső információigények kielégítését is szolgálja, hiszen döntés-előkészítési feladatokat lát el, illetve az egyik legfontosabb információforrásként szolgál a hitelbírálati

folyamatok megalapozásához. A hitelképesség, fizetőképesség kockázati becslésére szolgál arra a megfontolásra alapozva, hogy az ügyfelek nem-teljesítésének valószínűségét azok gazdasági, pénzügyi és vagyoni helyzete határozza meg. A minősítési rendszer – mint strukturált kockázatbecslési módszer – minden olyan módszert, folyamatot, ellenőrzési mechanizmust, információ- és adatgyűjtést, valamint informatikai rendszert magában foglal, amelyek segítik a fizetőképesség meghatározását, a minősített személyek kategóriába sorolását és a nem-teljesítési valószínűség számszerűsítését. A lakossági szegmensben, ahol a hitelfajtákat könnyebb szabványosítani, a hitelkérelmező magánszemélyeket általában egységes paraméterek 13 http://www.doksihu mentén vizsgálják (jövedelmi és vagyoni helyzet, iskolai végzettség, munkahely, beosztás stb.) Az ügyfél-minősítési rendszernek egyensúlyt kell

teremtenie a hitelkockázat-vállalási és - kezelési alapelvek érvényesítése, a jövedelmezőségi célok elérését biztosító optimális hitelportfólió kialakítása és az ügyféligények kielégítése között. Ez nem könnyű feladat, ezért van szükség arra, hogy a bankok szabályzatban rögzítsék az új hitelügyletek feldolgozására, a meglévő hitelportfólió kezelésére és minőségének értékelésére, valamint ezek riportolására használt általános eljárásaikat, és ezeket szükség esetén rendszeresen hozzáigazítsák a megváltozott piaci feltételekhez. Ezen túlmenően a Pénzügyminisztérium 14/2001. (III9) rendelete konkrét jogszabályi követelményeket is támaszt a hitelintézetekkel szemben. 3.111 Jogszabályi követelményeken alapuló előírások A minősítési eljárás elsődleges célja az ügyfél hitelképességének, illetve hitelezhetősége mértékének meghatározása kell, hogy legyen. Magát az

ügyfélminősítést még a kockázatvállalási szerződés megkötése előtt el kell végezni minden olyan ügyfélre vonatkozóan, akivel szemben a bank bármiféle kockázatot is vállal. Ezzel kapcsolatban mindössze két kivételt említ a jogszabály: ƒ Nincs szükség az adott ügyfél minősítésére, ha a teljes hitelösszeget bankgarancia vagy készfizető kezesség biztosítja. Ekkor a kötelezettségvállalót – a bankgarancia vagy készfizető kezesség nyújtóját – kell megvizsgálni. ƒ A másik kivétel pedig, ha az ügylet mögött a hitelintézet fedezetértékelési szabályzata szerint minősített és az ügyfél vagyoni és jogi helyzetétől független olyan biztosíték áll, ami egyértelműen biztosítja a teljes összeg megtérülését. A lakossági ügyfeleket három ügyfél-minősítési kategóriába sorolják: ƒ A1, azaz I. osztályú adósok; ƒ A2, azaz II. osztályú adósok; ƒ A3, azaz III. osztályú adósok 14

http://www.doksihu A hitelintézetek mindegyike viszonylagos szabadsággal rendelkeziek a kategóriák konkrét kialakításában. A legtöbb bank gyakorlatában a következő szempontok figyelembe vételére kerül sor: ƒ az igényelt és meglévő hiteltermék típusa, illetve jellege; ƒ a biztosított fedezetek típusa, értéke, a hitelösszeghez viszonyított aránya, hozzáférhetősége és likviditása; ƒ az értékesítési csatorna típusa (direkt, indirekt); ƒ az igénylő vagy igénylők szocio-demográfiai és pénzügyi adatai; ƒ az ügyféltípus (új ügyfél, meglévő ügyfél, VIP ügyfél); ƒ az igénylés típusa (új igénylés, ismételt igénylés, hitelösszeg-módosítás); ƒ az ügyfél és a bank kapcsolatának szorossága és tartóssága, múltbeli története; ƒ az ügyfél banki termékhasználati szokásai; ƒ a külső adatbázisokból nyert termékhasználati szokások; ƒ az igénylő hiteltörlesztési múltja, esetleg a

korábbi behajtásokkal kapcsolatos információk; ƒ a Basel II Tőkeegyezményben meghatározott kockázati tényezők (risk driver). Az értékelés során a banknak szigorú kötelessége betartani az adatvédelemmel kapcsolatos minden jogszabályi előírást. A minősítést alapesetben évente egyszer kell felülvizsgálni, de ha olyan információhoz jut hozzá a bank, ami feltehetően akár pozitív, akár negatív irányban jelentősen befolyásolja a minősítés eredményét, akkor ugyancsak szükségessé válik a minősítés végrehajtása. Ilyen információk forrása például az ügyfél törlesztési magatartása, illetve a földhivatali vagy rendőrségi megkeresések. Ennek sok esetben a besorolási kategória módosulása a következménye, ezért ilyenkor még fontosabb, hogy a minősítési eljárás minél hamarabb megkezdődjön. 15 http://www.doksihu 3.2 A jelzálog alapú hitelkérelem lebonyolítása A hazai jogi szabályozás egyrészt nagyon

hangsúlyos kérdésnek tekinti a hiteligénylők jövedelmi helyzetének vizsgálatát, másrészt szigorúan szabályozza a jelzálogjog, mint biztosíték érvényesíthetőségének módját, hiszen ez utóbbi szociális vonatkozásokkal is bír. (Soós, 2005) Az igénylő gazdasági és szociális helyzetének megítélése során nagy szerepet kap a tanácsadók szubjektív véleménye, ez azonban korántsem jelenti azt, hogy ne lenne szükség a folyamat részletes szabályozására. Annál is inkább, mert a jelzáloghitelezés esetében a fedezetként szolgáló ingatlan minősítése talán még az adósminősítésnél is több problémát vet fel. Ezeket az alapvető fontosságú kérdéseket részletesen bemutatom a következő, értékbecsléssel foglalkozó fejezetben. A hitelkérelem benyújtásának alapvető feltétele a kölcsönigénylő nyomtatványok kitöltése, ami csak a személyazonosságot megfelelően igazoló iratok (érvényes személyi igazolvány,

lakcímkártya, adókártya) alapján történhet. Alapfeltételt képez továbbá legalább egy közüzemi számlalevél vagy telefonszámla, illetve a befizetést igazoló szelvény bemutatása, átutalásos kiegyenlítés esetén pedig a bankszámlakivonat. A jövedelem igazolása: ƒ A jövedelem igazolása alkalmazotti, közalkalmazotti, illetve köztisztviselői státusz esetén főszabályként munkáltatói jövedelemigazolás és 3-6 havi bankszámlakivonat bemutatásával lehetséges, ha a kölcsönigénylő folyószámlájára munkabér-átutalás jogcímen rendszeres havi jóváírás történik. A bankszámlakivonatok helyett természetesen az APEH által kiadott jövedelemigazolás bemutatása is megfelel. Fontos tudni, hogy a bankok nem fogadják el jövedelemként többek között a segélyeket, támogatásokat, ösztöndíjat és az alkalmi jövedelmeket. Speciális előírások szólnak továbbá a külföldről vagy az ingatlan bérbeadásából származó

jövedelmekről is. ƒ Eltérő szabályok vonatkoznak ugyanakkor azokra a hiteligénylőkre, akik valamely vállalkozásban tulajdonosok, illetve azok alkalmazásában álló hozzátartozók. Ők ugyanis 6 havi bankszámlakivonattal, illetve az APEH által a 16 http://www.doksihu nevükre kiállított jövedelemigazolással és a cég nevére szóló APEH közteherigazolással kell, hogy igazolják jövedelmüket. Az egyéni vállalkozók hiteligénylésének benyújtásához pedig a vállalkozói igazolvány, 3 havi bankszámlakivonat, valamint ugyancsak a fenti APEH-igazolások szükségesek. Az ügyfelek jövedelmének igazolásán túlmenően további dokumentumok beszerzésére is szükség van a jelzáloghitelekre szóló igénylések benyújtásához. Mind az üzleti feltételű lakáshitelekre, mind pedig a szabad felhasználású személyi hitelekre vonatkozóan előírás, hogy a hitelkérelemhez csatolni kell a fedezetként szolgáló ingatlan(ok) adatlapját és 30

napnál nem régebbi tulajdoni lapját, alaprajzát, valamint helyszínrajz-, illetve térképmásolatát, és ez a dokumentumigény osztatlan közös tulajdon esetén kiegészül még az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozattal, illetve a használati jog megosztásáról szóló, ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett megállapodással. Az üzleti feltételű lakáshitelek igénylőivel szemben ezeken túlmenően további feltételeket is támasztanak a hitelintézetek: ƒ Lakásvásárlás esetén szükség van még az eredeti, földhivatal által érkeztetett adásvételi szerződés vagy előszerződés bemutatására, építési célú hitelfelvételi igény esetén pedig a jogerős építési engedélynek, a tervdokumentációnak és az építési munkák bruttó költségvetésének bemutatására. ƒ A tehermentesítő hitel is számos specialitással rendelkezik, így előírás: o a lakáscélú kölcsönszerződés, amely megfelelően bizonyítja a

korábbi hiteltartozásokat; o az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett korábbi zálogjogosult pénzintézettől kért írásbeli tájékoztatás a kölcsönigénylő fennálló teljes hiteltartozásáról és eddigi fizetési magatartásáról; o a kiváltandó hitelt nyújtó pénzintézet írásbeli kötelezettségvállalása arra vonatkozóan, hogy a hiteltartozás kiegyenlítését követően nem támaszt a kötelezettel szemben más igényt, azonnal intézkedik a jelzálog törléséről; o az ügyfél írásbeli nyilatkozata arról, hogy az első ranghelyen bejegyzett jelzálogjog törlése esetén lemond a ranghely fenntartásáról. 17 http://www.doksihu ƒ A lakásbiztosítási ajánlat, illetve kötvény ugyancsak előkövetelmény abban az esetben, ha a biztosítást nem a finanszírozó banknál kötik meg. A hiteligénylés benyújtása alapvetően kétféle módon történhet. Az egyik lehetőség, hogy a bankfiókban a banki tanácsadó, referens látja el

az ügyfeleket információkkal az igényelt kölcsön feltételeiről, a másik megoldási lehetőség pedig az ügynöki közreműködés, amiről a szakdolgozat következő fejezetében esik majd szó részletesen. Bármelyik formában kezdődik is meg a hiteligénylési folyamat, a törlesztőrészlet előzetes kiszámítása mindenképpen a bank által alkalmazott egységes kalkulációs modell alapján, a kiválasztott termékre, hitelösszegre, futamidőre és egyéb paraméterekre szabva történik meg. Ezt követően a banki tanácsadó, illetve a megbízott ügynök átveszi az ügyfél által igényelni kívánt konstrukció esetében szükséges komplett igénylési dokumentációt, valamint az ügyfél által kitöltött és aláírt kölcsönigénylési nyomtatványt. Amennyiben az adategyeztetés során mindent rendben talál, akkor kerülhet sor az igénylési feltételek teljesítésének ellenőrzésére, az ügyfél adatainak a Központi Hitelinformációs

Rendszerből történő lekérésére, szükség esetén további dokumentumok (pl. tulajdoni lap) be-, illetve lekérésére. Ezt követően történhet meg a kérelem rögzítése a banki rendszerben, és a hiteligénylési procedúra kizárólag akkor folytatható, ha ez a kérelem nem kerül a rendszerben automatikusan elutasításra. 3.21 Központi Hitelinformációs Rendszer (korábbi BAR-lista) A Központi Hitelinformációs Rendszer (a továbbiakban: KHR) célja, hogy támogassa a pénzügyi intézmények üzleti tevékenységét, hitelezési és ügyfél-minősítési munkáját, csökkentse a hitelnyújtás kockázatát. A hitelintézetekről és pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII törvény kötelezővé teszi a pénzügyi intézményeknek, hogy a Központi Hitelinformációs Rendszerben elhelyezzék azoknak az adatait, akik szerződéses fizetési kötelezettségüknek adósként vagy kezesként a havi minimálbért (a késedelem kezdő 18

http://www.doksihu időpontjában érvényes minimálbér az irányadó) meghaladó összegben, 90 napnál hosszabb ideig nem tettek eleget. A hitelinformációs rendszerben az érintett ügyfelek személy- és lakcím-azonosító adatait, a kölcsönszerződés típusát, számát, megkötésének és lejáratának időpontját, a hitel és a fennálló tartozás összegét tartják nyilván a késedelmes tartozás teljes visszafizetését követő 5 évig. (PSZÁF, 2009) A KHR két nagy részre tagolódik, a vállalkozói nyilvántartásra és a lakossági nyilvántartásra. Alapvető eltérés van a két alrendszer között abban a vonatkozásban, hogy a szerződések mely köréből tart nyilván adatokat. Ebből a szempontból vizsgálva a vállalkozói alrendszer teljes körű, tehát az összes hitel- és hiteljellegű szerződés adatai bekerülnek a rendszerbe. A lakossági alrendszer viszont negatív listás, vagyis nem tartalmazza az összes ilyen típusba tartozó

szerződést, hanem csak azokat, amelyek teljesítése során mulaszt az ügyfél. A pénzintézet már a szerződés megkötésekor köteles tájékoztatni a hitelfelvevőt arról, hogy milyen esetekben kerülhet fel a KHR-listára, továbbá 30 nappal a nyilvántartásba vételt megelőzően is fel kell hívnia a figyelmét a nemfizetés lehetséges következményeire. Ha a hiteladós továbbra sem fizet, akkor a hitelintézet elküldi az adatait a KHR-be, és erről 8 napon belül köteles értesíteni az érintettet. Mindenkinek joga van – évente egyszer ingyenesen, azt követően pedig díj ellenében – bármely hazai hitelintézetnél információt kérni arról, hogy az adatai szerepelnek-e a listán. Ha valaki úgy gondolja, hogy jogtalanul vették nyilvántartásba, akkor a hitelintézetnél vagy a KHR-t kezelő adatközpontnál kifogással élhet. Ha reklamációját elutasítják, akkor az ügyfél harminc napon belül akár pert is indíthat. A hitelintézetek egy

része a KHR-listás ügyfeleknek nem hajlandó semmiféle hitelt nyújtani, míg mások csak azt követelik meg, hogy a tartozás már ne álljon fenn, tehát az ügyfél az újabb hitel felvételének időpontjáig mindenképpen törlessze késedelmes tartozását. További biztosítékul szolgálhat ilyenkor is az adóstárs bevonása, illetve jelzálogfedezet felajánlása. A hitelkérelem bonyolítása során következő lépés az értékbecslés megrendelése az ügyfél által kitöltött ingatlan adatlap alapján. Ez az első olyan eleme a kölcsön 19 http://www.doksihu igénylésének, amely költségeket ró az ügyfélre, mégpedig rendszerint viszonylag jelentős összegben. 20 http://www.doksihu 3.3 Az értékbecslés Habár az adós minősítése sem elhanyagolható szempont a jelzáloghitelezés során, a hitelnyújtó mégis sokkal kisebb hangsúlyt helyez a hiteligénylő személyének vizsgálatára, mint más esetekben. Ilyenkor ugyanis a hitelbírálati

döntés elsősorban azon alapul, hogy a biztosítékba adott ingatlan értéke a futamidő alatt feltehetően fedezi-e majd az ügyfél által kért hitel (és annak kamatai, egyéb járulékos költségei) összegét. (Soós, 2005) Az értékbecslés azt a célt szolgálja, hogy a hitelnyújtó bank reális képet kapjon a jelzálog alapjául szolgáló ingatlan értékére vonatkozóan, hiszen a kölcsönügylet során a felajánlott ingatlan lesz a kölcsönt nyújtó intézmény biztosítéka arra, hogy az ügyfél nemfizetése esetén is kielégítheti követelését. Annak érdekében, hogy az „elfogultságnak” még a lehetősége is teljesen kizárható legyen, az elkészült értékbecslés egyik példányát a bank erre szakosodott központi ingatlan osztályára továbbítják. Ez az intézkedés egy újabb, nagy fontossággal bíró biztosítékot szolgáltat a bank számára. (Az értékbecslési folyamat leírásának alapját elsősorban az

ingatlanközvetítői munkámhoz elengedhetetlen ingatlanközvetítői és forgalmi értékbecslői képzésem során szerzett ismeretek, és személyes tapasztalataim szolgáltatták) 3.31 Jelzálog miatti értékelés, szükséges adatok és dokumentumok Az értékelőnek az a feladata, hogy a megbízó bank nevében a lehető legjobb becslést adja a vizsgált ingatlan értékére vonatkozóan. A precizitás kiemelten fontos szempont, a megrendelő hitelintézet ugyanis ennek alapján informálódik arról, hogy az ingatlan értéke elég magas-e ahhoz, hogy megfelelő biztosítékot nyújtson számára. Az ingatlan értékelésénél műszaki-gazdasági, jogi és pszichológiai szempontokat egyaránt figyelembe kell venni. ƒ Műszaki szempontok: az ingatlanépítési engedély megléte, megfelelés a hatályos szabályozásnak, valamilyen korlátozással való megterheltség stb. 21 http://www.doksihu ƒ Gazdasági szempontok: az ingatlan speciális adottságai, a földrajzi

környezetbe való integráció, az adott ingatlantípus piacának jellemzői, az értékesítést befolyásoló negatív tendenciák stb. ƒ Jogi szempontok: az ingatlan hasznosításának célja (pl. a lakáscélú használat fokozott kockázatot jelent), az ingatlan terheltsége (per, teher), az ingatlan tulajdonosa magán- vagy jogi személy stb. ƒ Pszichológiai szempontok: stratégiai jelentőség, érzelmi kötelékek stb. A jelzálog miatti értékelés elsősorban a „menekülési” (fire-sale) érték meghatározását szolgálja. Ez az az ár, amelyet egy azonnali kényszerértékesítés során a hitelintézet realizálhatna. Emellett meghatározásra kerül a piaci (forgalmi) érték, amelyért az ingatlan a piacon „normál körülmények között” értékesíthető lenne, valamint a hitelbiztosítéki érték, amely a forgalmi érték alapján határozható meg, levonva abból minden olyan költséget, amely a biztosíték megszerzéséhez, illetve az ingatlan

értékesítéséhez kapcsolódóan felmerülhet a hitelnyújtó számára. (Soós, 2005) Az értékbecslőnek a megfelelő adatok és dokumentumok beszerzéséhez sokféle forrásból kell merítenie. Éppúgy szüksége van pl az ingatlan tulajdoni lapjára, a fizikai állapot értékeléséhez szükséges további információkra és a hozzá fűződő jogokra vonatkozó adatokra, mint az ingatlan fekvése szerinti nagyobb szegmenssel kapcsolatos információkra (elvárt megtérülési ráták, értékesítési trendek stb.) Az értékbecslés során helyszíni állapotfelmérés is történik, amelynek tapasztalati eredményét egy állapotfelmérő lapon rögzíti az értékbecslő. A feljegyzett adatok valódiságát fényképfelvételekkel is alá kell támasztania, és azokat az értékbecslési dokumentumokhoz mellékletként csatolni. 3.32 Az értékbecslés folyamata A hitelintézetek rendszerint nem rendelkeznek saját értékbecslőkkel, ezért jellemzően megbízási

szerződés keretében történik az ingatlanok értékelése. Az értékbecslési procedúra legelső lépéseként rögzíteni kell, hogy milyen típusú érték meghatározására van szükség. Ennek a döntésnek az szolgálhat alapjául, hogy a 22 http://www.doksihu megbízó milyen célra kívánja felhasználni az értékbecslés eredményét. Ez a jelzálog miatti értékelés esetében rendszerint a menekülési érték. Miután meghatározásra került a szükséges adatok és azok forrásainak listája az értékelő által használandó eljárás ismeretében, megkezdődhet azok összegyűjtése, rögzítése és igazolása. Nagyon fontos elvárás, hogy az adatokat legalább két független forrásból beszerezze az értékbecslő, hogy ezzel is csökkentse a hibalehetőséget. Az értékbecslő a helyszíni bejárás során tájékozódik az ingatlan műszaki állapotáról, a fenntartás költségeiről és körülményeiről. Ezek az információk rögzítésre

kerülnek egy erre a célra rendszeresített adatlapon. A helyszíni bejárást követően módszeres adatgyűjtésre kerül sor, hogy ez alapján összegyűjtve rendelkezésre álljanak majd mindazok az adatok és információk, amelyekre a kalkulációk során szükség lehet. Az adatoknak alapvetően két osztályát különböztetjük meg: ƒ Az általános adatok arra az országra, régióra, városra, illetve lakókörzetre, környezetre vonatkoznak, ahol a vizsgált ingatlan elhelyezkedik. Ezek összegyűjtése során az értékbecslő a határos telkekről is információkat gyűjt, hiszen azok is akár közvetlenül, akár közvetetten befolyásolhatják az adott ingatlan értékét és fejlesztési, bővítési, korszerűsítési lehetőségeit. ƒ A részletes adatok ezzel ellentétben kizárólag a vizsgált ingatlan jellemzőire korlátozódnak, illetve olyan hasonló ingatlanok összehasonlító adatait foglalják magukban, amelyek valamilyen szempontból annyira

hasonlóak az értékelendő ingatlanhoz, hogy az azokkal kapcsolatos költségek, bevételek és kiadások megfelelő alapot szolgáltatnak következtetések levonásához. Az adatgyűjtést és –elemzést követően kerülhet sor a telek, valamint a teljes ingatlan értékének meghatározására. Mindkét érték becslése során gyakran alkalmazott módszer, hogy összehasonlítható adatok, hasonló paraméterekkel rendelkező telkek, illetve ingatlanok eladási árai alapján von le az értékelő számszerű következtetéseket, és azokat használja fel kalkulációi során. Fontosnak tartanám kiemelni, hogy az értékbecslés 23 http://www.doksihu alapjául nem a hirdetési árak szolgálnak, hanem a tényleges tranzakciós árak, amit a megbízó bank általában a saját adatbázisából a megbízott szakember részére bocsát. A sokrétű értékelő munka eredménye a végleges értékbecslés, vagyis a szakértői jelentés (értékelési bizonyítvány)

elkészítése, amit írásban kell a megbízó hitelintézet rendelkezésére átadni. Az értékbecslési, szakértői jelentés egy standardizált, kötött formájú dokumentum, amelynek célja, hogy az értékbecslést megrendelő bank számára támpontul szolgáljon a hitelnyújtási döntés meghozatalában. Általános formáját mutatja a következő táblázat 1. táblázat: Az értékbecslés, szakmai jelentés szerkezete Tartalma Szerkezeti egységek Értékelő levél Értékelés eredményeinek rövid szöveges összefoglalása Bevezetés Értékelés célja, meghatározandó értéktípus, értékelés időpontja Jelentősebb adatok összefoglalása Fontos adatok rövid bemutatása Leíró rész Értékelés tárgyának leírása, környezeti tényezők leírása (gazdasági, ingatlanpiaci, épített környezeti) Értékelő rész Értékmegközelítési módszerek leírása, alkalmazásuk, értékelő táblázatok Végkövetkeztetés Értékek

összehangolása, végső érték megállapítása, végkövetkeztetés bemutatása Mellékletek Térképek, helyszínrajzok, tulajdoni lapok, bérleti szerződések, fényképek Korlátozó és szolgáltatási feltételek Az adott értékbecslési feladatra jellemző, azon feltételek felsorolása, amelyek mellett az értékelés érvényes és az értékbecslő felelősségvállalása fennáll (Saját szerkesztés, forrás: Soós, 2005) 3.33 A hitelbiztosítéki érték szerepe A hitelbiztosítéki érték meghatározását termőföldek esetében a Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium 54/1997. rendelete, a többi ingatlan esetében pedig a Pénzügyminisztérium többször módosított 25/1997. rendelete szabályozza 24 http://www.doksihu Meghatározásának alapjául a forgalmi érték szolgál, hiszen abból a biztosíték megszerzéséhez, illetve az ingatlan értékesítéséhez kapcsolódóan potenciálisan felmerülő költségek levonásával

adódik eredményül, a kiindulási pontként szolgáló forgalmi értéknek kb. 85-90 százalékaként (Soós, 2005) Ez tehát egy óvatos becslés, amelyben az értékelést végző szakember figyelembe veszi a hitelszerződés hosszú lejáratából származó kockázatokat, valamint az ingatlannak azokat a tulajdonságait és költségvonzatait, amelyek a jövőben a tulajdonost terhelhetik. Bármennyire is körültekintően jár azonban el az értékbecslő, idővel a korrekt módon meghatározott érték is változhat. Éppen ezért a bankok, pénzintézetek kötelesek belső értékfigyelési (monitoring) rendszert kiépíteni és működtetni az ingatlanpiaci folyamatok nyomon követése érdekében. E monitoring rendszer feladata, hogy amennyiben jelentős változás következik be az ingatlan értékében, az ingatlan közvetlen földrajzi környezetében vagy akár a gazdasági feltételekben, azonnal jelzi, hogy szükségessé vált az érintett ingatlan értékének

aktualizálása, újraértékelése. Azokban az esetekben, ahol a hitel/fedezeti arányt figyelembe véve a maximális vagy ahhoz nagyon közeli hitelösszeg folyósítására került sor, gyakran merülhetnek fel problémák. Hiszen pl a változó kamatozású hitelek esetében már akár egy jelentős kamatlábváltozás is a fedezet elégtelenségéhez vezethet, devizahitelek esetében pedig pótlólagos kockázati faktorként az árfolyamkockázat is intenzíven jelentkezik. Ennek kivédésére célszerű lenne, ha a bankok alacsonyabb hitel/fedezeti arányt alkalmaznának, de a fokozódó verseny arra készteti őket, hogy piaci részesedésük megőrzése, illetve növelése érdekében nagyobb kockázatot vállaljanak. A bankok eltérő feltételeket kínálnak ügyfeleiknek attól függően, hogy mekkora az igazolt jövedelmük. A minimálbéres hiteligénylők esetében a maximális hitel/fedezeti arány a hitelbiztosítéki érték 70 százaléka, a

jövedelemigazolás nélküli konstrukciók esetében azonban ez csak csak 50 százalék, míg az ellenkező oldalon a nagyon magas jövedelmű ügyfelek esetében 95 százalék. Az utóbbi időben az erősödő verseny hatására a bankok olyan hitelkonstrukciókkal is előálltak, amelyek 100 százalék feletti 25 http://www.doksihu arányú finanszírozást is lehetővé tesznek, mondván, hogy így pl. lakásvásárlás esetén jut még pénz a bebútorozásra is. Ez a reklámfogás, amit valójában a éles verseny „kényszerített ki”, rendkívül megnöveli a hitelintézetek által felvállalt kockázatot. Az említett rendeletek arra is kötelezik a bankokat, hogy készítsenek Hitelbiztosítéki Érték-megállapítási Szabályzatot, amely alapján az értékelést vagy annak felülvizsgálatát bármely felkészült szakértő képes elvégezni. Ezt a szabályzatot a hitelintézet a PSZÁF-fal is köteles jóváhagyatni annak érdekében, hogy nehogy

megengedhetetlenül laza kereteket teremtve túlzottan nagy kockázatot vállaljon fel, és ezáltal veszélyeztesse saját és a piac egészének biztonságát. 26 http://www.doksihu 3.4 A hitelbírálattól az utógondozásig A hitelező pénzintézet az adósminősítést és az értékelt ingatlan fedezeti értékének megállapítását követően határozza meg a folyósítható hitelösszeg nagyságát. Ezt követően történik meg a megállapodás a szerződéskötés napjáról, valamint az időpont egyeztetése a közjegyzővel. A hitelszerződés érvénybelépésének feltétele, hogy bejegyezzék a banknak a zálogul adott ingatlanra vonatkozó jogosultságát. Az ügyfél szerződés szerinti teljesítése esetén az utógondozás keretében alapesetben nem indokolt a folyamatos részletes nyomon követés, de néhány speciális esetben külön intézkedések szükségesek. Ilyen például az adós személyével, illetve a fedezetül szolgáló ingatlannal

kapcsolatos rendkívüli esemény. Az esetlegesen szükségessé váló adóscsere feltétele, hogy az újonnan bevonandó szereplővel a maximálisan vállalható törlesztőrészlet nagysága ne legyen alacsonyabb, mint az eredetileg meghatározott maximálisan vállalható törlesztőrészlet, és hogy az érintett követelés nem lehetett egyhavi törlesztőrészletet meghaladó késedelemben. Ezen előírások azonban nem érvényesek, ha az adóscserére haláleset miatt kerül sor, ilyenkor ugyanis nem vizsgálják az új szereplő jövedelmét. Fedezetcsere esetén a felajánlott csereingatlan hitelbiztosítéki értéke nem lehet kevesebb, mint a kiengedni kívánt ingatlannak a hitel bírálásakor figyelembe vett hitelbiztosítéki értéke. További különlegesség, hogy tehermentesítő hitel esetében a folyósítást követő 30 napon belül köteles az ügyfél bemutatni a kiváltott, korábbi teherről szóló törlési engedélyt és a földhivatalhoz érkeztetett

törlési kérelmet. Ennek elmulasztása súlyos szerződésszegésnek minősül, ezért a hitelszerződés felmondását és a tőketartozás azonnali esedékessé válását vonhatja maga után. 27 http://www.doksihu 3.5 Az ügynöki rendszer A legtöbb banki termék értékesítésének legelterjedtebb formája Magyarországon a fiókhálózati értékesítés. Ennek indokaként egyrészt a kiterjedt fiókhálózat, másrészt a munkatársak költséghatékony felkészítésének lehetősége említhető. A bankfiókban dolgozók ugyanis egy-egy konkrét szakterületre specializálódva nagyon alapos ismeretekre tehetnek szert, sőt munkájuk ellenőrzése is viszonylag könnyen megvalósítható ilyen keretek között. Problematikus azonban, hogy ez az értékesítési módozat passzív jellegű, vagyis nem sok lehetőséget teremt az újabb ügyfelek megnyerésére. Ezen probléma kiküszöbölésének szándéka hívta életre az alternatív disztribúciós csatornákat.

(May, 2003) Dolgozatom témája szempontjából elsősorban az ügynökök tevékenységének bemutatását tartom szükségesnek, nem tagadom viszont az egyéb – itt nem részletezett – alternatív utak rendelkezésre állását és létjogosultságát sem. Az ügynökön keresztül történő értékesítés általában azért tekinthető a leghatékonyabb formának, mert a kezdeti oktatási-képzési költségeken túl a későbbiekben jelentős többletbefektetést nem igényel, és a díjazás is az eredmények függvényében történik. Az üzletkötői hálózat tagjainak oktatására persze a későbbiekben is folyamatos és kiemelt hangsúlyt kell helyezni, sőt az értékesítés fejlesztése érdekében érdemes lehet igénybe venni független közvetítők közreműködését is. Ebben a disztribúciós csatornában az értékesítés időpontjában felmerülő kezdeti költségek meglehetősen magasak, ezért csak hosszú futamidejű termékek esetében lehet

az ügynöki tevékenységnek létjogosultsága. Az egyszerűbb, kisebb értékű banki termékek értékesítésében továbbra is olyan egyéb alternatív utak bírnak nagyobb jelentőséggel, mint pl. a telefon vagy az internet Az utóbbi időben a banki termékek és szolgáltatások értékesítésében is egyre nagyobb szerephez jutnak az ügynökök, sőt számos pénzintézet külön erre a tevékenységre szakosodott igazgatóságokat, támogatási osztályokat hozott létre. Mivel az ügynökök meglehetősen mobilak és könnyen váltanak megbízót, ezért a bankoknak olyan 28 http://www.doksihu szempontból is nagy hangsúlyt kell helyezniük a piac figyelésére, hogy kínált jutalékaik mindig versenyképesek legyenek. Az ügynökök motiválásában ugyanis az értékesítési versenyeken túlmenően a jutalékok nagysága a legfontosabb szempont. 3.51 Az ügynökök és megbízóik viszonya Az ügynöki tevékenységet végző cégek méretüket és szervezeti

kereteiket tekintve is igen széles skálán helyezkednek el: az egyéni vállalkozóktól kezdve a hatalmas országos hálózatot kialakító részvénytársaságokig különféle formában kínálják szolgáltatásaikat. Az ingatlanközvetítő cégek körében is egyre inkább bevett gyakorlattá válik egy hitelezéssel foglalkozó egység kialakítása az ügyintézés gyorsaságának és szakszerűségének fokozása céljából. A hitelintézeteknek tehát az ügynöki tevékenységet folytatók széles választéka áll rendelkezésükre, amely körből részletes elővizsgálatok során választják ki azokat, akikkel szerződést kötnek az együttműködésre. A kooperáció rendszerint megbízási szerződés keretében valósul meg, tehát nem jellemző a szervezeti összefonódás. A pénzintézetek a megbízási szerződés aláírását követő öt napon belül kötelesek azt bejelenteni a PSZÁF-nak, tehát nincs szükség engedélykérésre, hanem csak bejelentési

kötelezettségüknek kell eleget tenniük. (PSZÁF, 2002) A bankok az ügynökök részére tevékenységükért cserébe jutalékot fizetnek, mégpedig rendszerint a folyósított hitelösszegek, illetve számlatermék-értékek függvényében. A jutalékok mértékét a megbízási szerződésben is rögzítik, és azt a piaci viszonyok alapján rendszeresen felülvizsgálják. A jutalékon túl viszont kiemelt jelentősége van a tanácsadók személyes motivációjának is, mert az az igazán jó ügynök, aki nem csupán a jutalék miatt „beszél rá” valakit a hitelfelvételre, hanem érzi a tanácsadás felelősségét is. A legtöbb bank ezért igyekszik olyan kollégákat alkalmazni, akik tényleg a legjobb megoldásokat tudják az ügyfelek számára nyújtani, hiszen ha valaki élete legrosszabb döntéséhez egy bizonyos bank nevét kapcsolja, az igen nagy veszteség a cég hírnevére nézve. 29 http://www.doksihu 3.52 Ügynöki szolgáltatás, az ügyfelekkel

való kapcsolattartás Ügynöki szolgáltatás igénybevétele keretében a bank közvetlenül csak a megbízott ügynökkel tart kapcsolatot, vagyis rajta keresztül éri el ügyfeleit. Ez azonban kedvező esetben, vagyis hatékony együttműködés esetén semmiféle nehézséget sem okozhat: közvetlenül az ügynök, rajta keresztül pedig közvetetten a bank is folyamatos kapcsolatban áll a hitelt igénylő ügyfelekkel. Tapasztalataim alapján az ügynöki szolgáltatás folyamata az alábbi lépésekből áll: ƒ a bank által megbízott ügynök és a potenciális ügyfél találkozása; ƒ a szolgáltatás alapvető jellemzőinek ismertetése; ƒ az ügyfél elérhetőségének és hiteligényének rögzítése; ƒ a szükséges ügyféladatok továbbítása a banki kapcsolattartó felé; ƒ az ügyfél megkeresése 24 órán időintervallumon belül; ƒ személyes tanácsadás nyújtása az ügyfelek számára igény szerinti helyszíneken; ƒ teljeskörű

tájékoztatás az ügynöki szolgáltatással kapcsolatban; ƒ az ügyfél hitelkérelmének összeállítása és benyújtása a bankhoz; ƒ az ügyfél és a bank pontos tájékoztatása a szerződéskötés, illetve a folyósítás várható időpontjáról stb. Az esetlegesen felmerülő problémák kezelése és az egyéb iratok, nyomtatványok stb. bekérése az ügynökök közreműködésével valósul meg. A bank feladata tehát jelentősen leegyszerűsödik, valójában szinte csak az ellenőrzésre és a back office tevékenységre korlátozódik, míg az ügynökök végzik többek között az ügyfelek előszűrését, alapvető információkkal való ellátását, az Ügyfél Nyilatkozat aláíratását, a dokumentumoknak az ügyfelektől való bekérését és a bankhoz történő továbbítását, a Hitelkérelmi Nyomtatvány átadását, a banki kapcsolatfelvétel megtörténtét jelző kontrollhívás lebonyolítását stb. A bankfiókban történő

ügyintézés helyett az ügynökök választásának indokai saját személyes tapasztalataim alapján a következők: ƒ Kényelmesebb: akár otthonról is, a nap bármely szakában elérhetőek. ƒ Diszkréció: az otthon biztonságos közegében intézhetők a papírügyek. 30 http://www.doksihu ƒ Koncentrált piaci kínálat: összesítve egy helyen rendelkezésre állnak a bankok ajánlatai, ami megkönnyíti a választást. ƒ A biztos ügylet reménye. ƒ Közvetlenebb, őszintébb „kapcsolat”. ƒ Megoldás az élet minden pénzügyi kihívására. ƒ Teljes ügyintézés: nyomtatványok kitöltése, földhivatali bejegyzések, APEH igazolások beszerzése, közjegyző, ingatlanbiztosítás ajánlása stb. Többek között a hiteltanácsadók feladata az ügyfelek igényeinek felmérése, és annak alapján a leginkább megfelelő hiteltermék(ek) ajánlása, kellő részletességű bemutatása. Tájékoztatást kell nyújtaniuk a hitelezési

folyamatról és a benyújtandó dokumentumokról, fel kell hívniuk a figyelmet a felmerülő kockázatokra, azok csökkentésének lehetőségéire stb. Az ő feladatuk továbbá, hogy felhívják az ügyfelek figyelmét arra is, hogy érdemes rendszeresen tájékozódniuk az aktuális hirdetményekről, az általános szerződési feltételekről, illetve megismerkedniük például. a kockázatfeltáró nyilatkozattal. A hitelintézetek nagy hangsúlyt fektetnek a közvetítőkkel való személyes kapcsolattartásra. A hosszú távú, minden fél számára előnyös együttműködés érdekében feltétlenül szükség van arra, hogy a bekövetkező változásokról mindig időben tájékoztassák egymást, és hogy a bankok olyan eszközökkel lássák el az ügynököket, amelyek révén azok gyorsan és hatékonyan képesek megnyerni az ügyfelek bizalmát. Elengedhetetlen, hogy az ügynökök rendelkezésére álljon pl. a kalkulációs modul, amelynek

segítségével a különböző termékek törlesztő részletét kiszámolhatják, illetve elvégezhetik az ügyfelek előszűrését, jövedelmének vizsgálatát. Ez kulcsfontosságú tényező, hiszen azok a hiteligénylők, akik már a lehető legkorábban tájékoztatást kapnak arról, hogy hozzávetőlegesen mire számíthatnak, várhatóan sokkal lojálisabbak és együttműködőbbek lesznek a folyamat egésze során. 31 http://www.doksihu 4 Aktuális lakáshelyzet Budapesten 4.1 A magyarországi lakásárak alakulása az FHB Lakásindex tükrében Az FHB Lakásárindex a magyar lakóingatlanok tranzakciós árainak változásait mutatja 1998-tól kezdve negyedéves bontásban. A vizsgált időszakban mintegy 3000 település 800 ezer lakóingatlanjának adásvételi adatait feldolgozva készült. Az adatok forrása az FHB működése során gyűjtött saját megfigyelései, valamint az illetékhivatali, majd adóhivatali adatbázis. (FHB Index, 2009) 4.11 A

lakáspiaci folyamatok szakaszai Az FHB Lakásárindex által vizsgált 1998 elejétől 2009 első félévéig tartó időszakban összességében négyszeresükre nőttek a lakásárak Magyarországon. A kilencvenes évtized kezdetétől számos jelentős, a lakásárakat mozgató tényező hatott a hazai lakáspiacon. 1998-tól napjainkig terjedő szakaszt vizsgálva a lakáspiaci folyamatokat elemzési szempontból négy időszakra oszthatjuk. A 2004-ig tartó első két időszakot az árak dinamikus emelkedése jellemzi, az azt követő időszakokban kisebb mértékű áremelkedés és a lakások reálértékének csökkenése tapasztalható. 2. ábra: Az FHB Lakásárindex (1998-2009), 2000=100% 32 http://www.doksihu Forrás: (FHB Index, 2009, saját szerkesztés) Hőskorszak Az első időszakban (1998 - 2000) a lakásárak - az inflációt is beleszámítva - közel a kétszeresükre emelkedtek A 2000 végén átmenetileg stagnáló áremelkedést a lakástámogatási

rendszer bevezetése újból fellendítette (12/2001. (I. 31.) kormányrendelet a lakáscélú állami támogatásokról) A lakosság kereslete az ingatlanok iránt jelentősen megnövekedett. Költségvetési expanzió A 2001 eleje és 2003 vége közötti második periódusban is az előző időszakhoz hasonló ütemben emelkedett a lakások ára. 2003 decemberében az állam és a lakosság eladódásának megelőzésével indokolva hozta meg a 221/2003. rendeletét, amely több ponton vezetett be erős korlátozásokat a támogatott konstrukciók és a támogatás mértékére vonatkozóan. A 2003 harmadik negyedévében mutatott stagnálást követően 6 százalékot ugró index látványosan mutatja a támogatások jelentős megnyirbálására vonatkozó várakozások miatt előrehozott kereslet árfelhajtó hatását. Hitelboom A harmadik szakasz (2004-2008) kezdetén a csökkentett támogatások éreztették hatásukat: az áremelkedés növekedésének meredeksége 2003

végén megtört és a következő években a korábbinál alacsonyabb mértékű, évi 4 százalék körüli növekedést eredményezett. Az országos lakásárak 18 százalékkal mentek feljebb ebben az 33 http://www.doksihu időszakban, valójában a kétszer (2004 elején és 2006 végén) meglóduló infláció miatt ebben az időszakban évente átlagosan 1 százalékkal csökkent a lakások reálértéke. A reálérték-csökkenés, kisebb hullámzásokkal, 2005 elejétől kezdődött. Kifulladás Az FHB Index 2008 első negyedévénél éri el eddigi csúcsértékét, ez a kezdőpontja az elemzés negyedik, napjainkban is tartó ciklusának és a lakásárak folyamatos csökkenésének. A legmagasabb árszinthez képest az országos árak 8,6 százalékot csökkentek egyetlen negyedév alatt. A kínálati árakban ugyan nem tapasztalható ekkora csökkenés, ám az áralku mértékének növekedése valójában csökkentette a tranzakciós árakat. Érdekességnek tartom,

hogy az FHB Lakásárindex által bemutatott 1998-2009 közötti magyar történések idejükben egybeesnek a nagy külföldi ingatlanpiaci árbuborékok kialakulásával, ennek ellenére hazánkban a piaci várakozásokkal ellentétben mégsem következett be árrobbanás, mivel a magyar gazdaság lassúbb ütemben fejlődött és egy belső gazdasági válság alakult ki, így ez a két tényező tulajdonképpen kioltotta egymást. 34 http://www.doksihu 4.2 A válság hatása az ingatlanpiac szereplőire 4.21 Az ügyfelek: eladók, vevők, bérlők és bérbeadók Eladók Az idei évet tekintve, bármelyik csoportot is nézzük, területtől függ, hogy milyen változáson kellett keresztül menniük, de ha az eladókban gondolkodunk, akkor Budapestet és az agglomerációt tekintve igen nagy különbségeket fedezhetünk fel. A budai oldalon, az I., II, XII kerületek, ahol jellemzően nagy értékű ingatlanok találhatók, változatlanul biztonságban vannak, a pesti oldalon a

belváros (V., VI, VII, VIII. IX), a XIII ker és Zugló azok a területek, amelyeket kevésbé érintett a válság A budai oldalon a III. és a XI ker egyes részeit nem érintette, de az összes többi kerületet és ezen kerületeknek az alacsonyabb árfekvésű ingatlanjait viszont igen (pl. Gazdagrét és Békásmegyer). Ez természetesen ezeknek az alacsonyabb árfekvésű ingatlanok tulajdonosainak eladási hajlandóságára is hatással van, aminek a hátterében egyértelműen a pénzügyi válság áll, hiszen a hitelezés, a finanszírozási szigorítások és az árfolyamrobbanás többek között a törlesztőrészletek emelkedéséhez vezetett. Vegyünk egy konkrét példát: egy 14 millió forint értékű lakás vásárlásánál a vevő 7 millió forint önereje mellé még 7 millió forint hitelt vett fel kb. 65-70 ezer forintos törlesztőrészletekre számolva, ami mostanra felugrott majdnem 100 000 forintra. Úgy gondolták, hogy a család jövedelméből ezt gond

nélkül tudják majd havonta törleszteni. Azonban a költségek emelkedésével párhuzamosan a jövedelmük nem növekedett, sőt a legtöbb család esetében kevesebb pénzből kell gazdálkodniuk idén, mint az előző években. Tehát eleve többet kell törleszteniük havonta, sokszor kevesebb jövedelemből, mint eddig és ha esetleg szeretnék eladni a lakásukat, akkor most nem 7 milliót kellene visszatörleszteniük, hanem 10 milliót. Ebben a helyzetben gyakorlatilag nincs értelme eladni az ingatlant, bizonyos megszorítások árán át kell vészelni ezt az időszakot. Tehát az ingatlan állomány egy része eltűnt a piacról, ezek az ingatlanok csak kényszer esetén jelennek meg az értékesítésben. Jellemzően ilyen kerületek a X vagy a XIX kerület és egyéb kül-pesti területek, ahol szinte egyik pillanatról a másikra drasztikusan visszaesett az eladó ingatlanok állománya. 35 http://www.doksihu Az eladók másik csoportjaként említeném azokat, akik

eladóként és vevőként is megjelennek. Ők eladóként most nehezebb helyzetben vannak, viszont vevőként előnyösebb pozícióba kerülhetnek. Ennek a csoportnak a tagjai azt mérlegelik, hogy a jelenlegi élethelyzetükben mennyire fontos a költözés és a változtatás. Ha fontos, akkor pedig nincs az a világválság, ami az embert visszafogja, különösen, ha nem viselték meg olyan drasztikusan az anyagi helyzetüket a közelmúltbeli események. A kényszerértékesítők csoportja is jelen van a piacon. Ide sorolhatók azok a családok, akik nem tudják fenntartani az ingatlant a megnövekedett terhek miatt: vagy túl nagy hitelt vettek fel korábban és most a magas törlesztőrészletek miatt kerültek ebbe a helyzetbe vagy munkanélküli lett a pénzt kereső családtagok egyike (esetleg többen is). Vevők Elsőként említeném a befektetők csoportját, akik egy viszonylag szűk szegmensét jelentik a vevők körének. Ide sorolnám azokat, akik eddig a szabad

tőkéjüket a tőzsdén fektették be, de miután egy részét elvesztették, úgy látták jónak, hogy a maradékot érdemesebb ingatlanba áttenniük. Mivel ők tartanak az inflációtól, számítanak egy újabb mélypontra, ezért a kézzelfoghatóbb ingatlanba való befektetést kevésbé tartják kockázatosnak. Egy másik csoportba sorolnám azokat a kényszereladókból lett vevőket, akik miután nyomott áron értékesítették ingatlanukat, visszafizették az azon lévő hitelt, a zsebükben maradt összegből vesznek egy másik ingatlant bizonyos kompromisszumok árán. Tegyük fel, hogy egy két gyermekes család elad egy három szobás, tégla építésű, egyedi fűtéses lakást 20 millió forintért és az ingatlanra bejegyzett 10 millió forintos tartozást visszafizeti a banknak, tehát végső soron 10 millió forintból kell gazdálkodnia. Választhat, hogy ebből az összegből vesz egy három szobás panel lakást, ahol szinte ugyanolyan körülmények között

élhet, mint eddig. Egyrészt a havi kiadásai növekednek a távfűtés miatt, másrészt viszont már nem kell a havi törlesztőrészleteket fizetnie. Egy másik megoldásként felmerülhet a vidékre költözés gondolata, ami a megszokott, kényelmes városi környezet elhagyását, a munkahelyre/iskolába való időigényesebb és költségesebb eljutást vonja maga után. Esetleg dönthetnek úgy is, hogy a maradék összegből egy alacsonyabb árfekvésű kerületben vesznek egy kisebb, két szobás, egyedi 36 http://www.doksihu fűtéses, tégla építésű lakást azzal a kompromisszummal, hogy a két gyerek vagy a szülők a nappaliban alszanak. Végül említeném azokat a vevőket, akik a válságtól és a gazdasági helyzettől függetlenül, csupán az élethelyzet változásából adódóan szeretnének elköltözni egy másik lakásba. Ilyen élethelyzet lehet például a házasság, a gyermekszületés, a válás, esetleg haláleset a családban. Felerősödött a

szociológusok által törzsesedésnek nevezett jelenség, amikor például egy családon belül több generáció is az összeköltözés mellett dönt, illetve a válások száma is kevesebb lesz. Számítani lehet tehát arra, hogy a válásokból eredő lakásvásárlások helyét most inkább az összeköltözés által vezérelt tranzakciók veszik át. Bérlők és bérbe adók Véleményem szerint az albérletesek körét három csoportra oszthatjuk. Az egyik az azoknak a fiataloknak, családoknak a csoportja, akik eddig is albérletben éltek, de már a küszöbén álltak egy saját ingatlan megvásárlásának. Azt tervezték, hogy inkább törlesztőrészletként fizetik ki azt, amit eddig havi bérleti díjként fizettek. A jelenlegi helyzetben a törlesztőrészletek nagymértékű emelkedése és a hitelfelvételhez szükséges önerő növekedése gyakorlatilag egy stop táblát állított eléjük. Úgy gondolom, hogy azoknak a fiataloknak is egy része az albérlet

irányába indul el, akiknek a szülei eddig az egyetem, főiskola kezdéskor egy lakást is szerettek volna venni a gyermeküknek, hogy elindítsák őt az életben, de most a kedvezőtlenebb hitelkonstrukciók miatt nem mernek ebbe belevágni. Természetesen, ahol elég tőkeerősek a szülők, ott a lakásvásárlás most sem jelent majd problémát. Korábban eldönthették, hogy egy-két millió forintos önerő befizetésével, ötven-hetven ezer forintos törlesztőrészletekkel számolva vásárolnak egy saját ingatlant vagy ugyanekkora havi bérleti díjért lakást bérelnek. Aki pedig képes volt a minimális önerő előteremtésére, az inkább hitelt vett fel, akár felelőtlenül is. Nem számoltak arra, hogy egy ilyen nagy változás történhet a világban, a legtöbben úgy hitték, hogy egy látszólagos jólét küszöbén megengedhetik maguknak a hitelből vásárolt lakást, autót és még sok minden mást is. 37 http://www.doksihu Az albérletbe költözők

egy másik csoportja azok közül a kényszerértékesítők közül kerül ki, akiknek az eladás után, a hitel visszafizetését követően nem marad annyi pénzük, hogy lakást vásárolhassanak. Ezeknek az albérlőknek egy része azonban nem gondolkodik hosszú távú bérlésben, hanem igyekszik ezt az időszakot kihasználni egy nagyon jó vételnek tűnő ingatlan megtalálására, amit a maradék készpénzből és csak minimális hitelfelvétellel szeretne megvásárolni. 4.22 A szolgáltatók csoportja: ingatlan - és hitelközvetítők Ingatlanközvetítők A 2002-2006 közötti időszakban Budapesten évente hozzávetőleg 60-80 ezer ingatlan cserélt gazdát, a 2003-mas év pedig kiemelkedően magas, 90 ezres tranzakciószámmal jellemezhető. Ebből az Otthon Centrum 4-6 ezer ingatlant értékesített évente, ami pedig évről évre növekvő tendenciát mutat. De hát egy óriási piacról van szó, csak Budapesten hozzávetőleg 800 000 ingatlan4 található, a

közvetítőik közreműködésével eladott ingatlanok aránya pedig mára már eléri a 40 százalékot. Ez a közel 50 százalékos részvételi arány már viszonylag magasnak számít. A tranzakciók száma azonban a 2008 ősze és 2009 ősze közötti időszakban közel a felére, 40 000-re csökkent, ennek ellenére az Otthon Centrum még így is jelen volt 4000-4500 adásvételnél ezt a periódust vizsgálva, ami 9-10 százalékos piaci részesedést mutat. (Otthon Centrum, 2009b) Mindeközben az ingatlan szakma jócskán felhígult, amire ingatlanos berkekben már régóta figyelmeztettek az érintettek. Az öntisztulás végül mindenféle új jogszabály és előírás nélkül, pusztán a gazdasági, pénzügyi válság hatására megoldódni látszik: a gyors pénzszerzésre koncentráló címközvetítők most eltűnnek a színről. És eltűnik persze sok olyan kis családi vállalkozás is, amelyek olyan későn kóstoltak bele a nemrég még virágzó piacba, hogy nem

volt idejük tartalékot képezni. A sorozatos irodabezárások nyomán a megmaradók viszont piacbővüléssel számolhatnak, ha be tudnak rendezkedni a túlélésre. (Népszabadság, 2009) 4 A KSH 2007-es adatai alapján a Budapesti lakásállomány 863 330 ingatlanból áll. Forrás: KSH, http://statinfo.kshhu/Statinfo/haViewerjsp 38 http://www.doksihu A piaci visszaeséshez képest tehát az OC visszaesése nagyon minimális, ami valamilyen szinten természetesnek tekinthető, hiszen ez az időszak a nagyobb hálózatban működő, már korábban nagy ismertségre szert tett cégeknek kedvez. Az ügyfeleknél megfigyelhető, hogy ezen a területen is a biztonságot, a stabilitást keresik, ezért mind eladóként, mind pedig vevőként szívesebben fordulnak egy megbízható ingatlanirodához. Az Otthon Centrum felismerte, hogy ez az időszak egy nagy lehetőség a piaci részesedés növelésére, amit igyekszik is kihasználni, ez azonban sokkal több munkát és

odafigyelést követel mind a tanácsadók részéről, mind a cég felsőbb szintjein dolgozóktól. Ugyanis a megbízható márkanévtől függetlenül azért a válság az emberek hozzáállására is rányomta a bélyegét: megfigyelhető volt az utóbbi hónapok eladásainál, hogy az eladók nehezebben fizették ki a jutalékot, sokszor alkudoztak, illetve kritikusabbak voltak a szolgáltatásokkal kapcsolatban. Tehát az a bizalom, ami általában kialakul egy fejlődő gazdaság társadalmában, nálunk most lefelé mutató tendenciát tükröz. A válság azonban a stabil piaci részesedés ellenére az Otthon Centrum bevételeire is rányomta a bélyegét, ezért a költségcsökkentés jegyében több irodát is bezárt illetve összevont a vállalat, országosan 85-re csökkentve ezzel az irodái számát a tavalyi 113 irodához képest. Egy ingatlanközvetítéssel foglalkozó cég a költségeit leginkább a fix költségek mérséklésével tudja csökkenteni,

általában a marketing az utolsó terület, ahonnan forrást vonhat el. Ennek értelmében kevesebb irodát működtetnek idén a tanácsadók számának változatlanul hagyása, esetenként növelése mellett. A vállalat stratégiája, reagálva a jelenlegi piaci viszonyokra, némileg megváltozott: előtérbe került a „saját iroda” koncepció, amivel az értékmegőrzést tűzték ki célul. Eddig száz százalékban franchise rendszerben működött a cég, viszont az idei évben néhány iroda működtetését visszavették azoktól partnerektől, akik gyengébben teljesítettek vagy lejárt a szerződésük és a vezetői döntés értelmében nem kívánták meghosszabbítani azt. Ezekkel a területekkel a központi iroda fog foglalkozni mindaddig, amíg helyreáll a piaci egyensúly, s azután majd újra értékesítik azokat. Ez az időszak nem kedvez a gyenge lábakon álló kezdőknek, ezért most egy új partnert elindítani nagyobb kockázatot jelentene a cég

számára, mint ha saját maga vinné tovább ezeket az irodákat. A válság után lesz csak itt annak az ideje, hogy egy partner megtanulja a szakma rejtelmeit és akár kísérletezzen is, de nem most. 39 http://www.doksihu Hitelközvetítők A hitelfelvétel egy összetettebb probléma, mint az ingatlan vásárlás. Az ingatlan árak nem csökkentek jelentősen, a kínálat már korábban is nagy volt, tehát drasztikus változás az ingatlan piacon nem történt. Az ingatlanba, mint jó befektetésbe vetett bizalmukat nem vesztették el azok, akik korábban is így gondolkodtak. Ők a vásárlóknak azon típusát képviselik, akik jobban szeretik a pénzüket „téglába”, mint értékpapírokba fektetni. A „téglások” változatlanul a téglát kedvelik, mert még most sem veszíthettek vele annyit, mint az értékpapírokkal a tőzsdén. A hitel abból a szempontból más, mint az ingatlan, hogy ez nem egy kézzel fogható dolog. Óriási változáson ment keresztül

egyik hétről a másikra: a kamatok és az árfolyamok emelkedése miatt a biztosnak tűnő hitel összeg az egy bizonytalan felhővé alakult. Ez egyfajta bizalmi válságot is előidézett a bankok irányába és a hitel, mint fogalom irányába. Holott, aki csak egy kicsit is belegondol, rájön, hogy most a legjobb eladósodni devizában, hiszen pl. a forint-euró árfolyam már nem lesz jelentősen magasabb a jelenleginél, tehát hosszabb távon mindenképpen a törlesztőrészletek csökkenésére számíthat az, aki most vesz fel hitelt. Viszont a bizalmatlanság miatt csak egy szűk réteg él ezzel a lehetőséggel, a többség a megbízhatóságot keresi. Emiatt csak azoktól a hiteltanácsadóktól és ingatlan tanácsadóktól fogadnak el javaslatokat, akik megbízható tájékoztatást tudnak adni az adott banki termékekről. Többek között a bizalmi válság enyhítésének céljából szigorítás és szabályozás előtt áll a hitelközvetítői munka is, amire

már régóta szüksége van a szakmának. A pénzügyi szolgáltatások közvetítésének szabályozását célzó törvénymódosító javaslat többek között szabályozná a közvetítő fogalmát, a közvetítés lehetséges formáit, a közvetítők és alközvetítők viszonyát, a közvetítővel szembeni elvárásokat, a felelősségi kérdéseket és a közvetítőkkel szemben támasztott szakmai követelményeket. (PM, 2009) Véleményem szerint is fontos, hogy valóban olyan szakemberek dolgozzanak ezen a területen, akik hajlandóak voltak tanulni is ezért. A professzionalitás mellett viszont kiemelt jelentősége van a tanácsadók személyes motivációjának is, mert az az igazán jó tanácsadó, aki nem csupán a jutalék miatt foglalkozik a hitelközvetítéssel, hanem érzi a tanácsadás felelősségét is. Az Otthon Cetrum Hitel Centere is igyekszik olyan 40 http://www.doksihu kollégákat alkalmazni, akik tényleg a leginkább testreszabott megoldásokat

kínálják az ügyfelek számára, hiszen ha valaki élete legrosszabb döntéséhez egy bizonyos nevet kapcsol, az igen nagy veszteség a cég renoméjára nézve. Ez a negatív hozadék elsősorban az ajánlások rovására megy, márpedig egy olyan szakmában, ami többek között az ajánlásokra épül, ez egyáltalán nem kifizetődő taktika. A módosító javaslatot várhatóan még idén tárgyalja a Parlament, amely 2010. január elsején kerülne bevezetésre. A már működő közvetítő cégeknek ugyanakkor hozzávetőleg fél év állna rendelkezésükre, hogy az új előírásokhoz igazítsák szervezetüket és üzletmenetüket. (Otthon Centrum, 2009a) 41 http://www.doksihu 4.3 Újlakás-piac 4.31 Aktuális helyzetkép A hazánkba is begyűrűző pénzügyi válság hatására a bankok nem csak a lakossági oldalon szigorítottak jelentősen finanszírozási feltételeiken, hanem ingatlanprojektfinanszírozásuk során is jóval körültekintőbben járnak el.

Magyarországon mindez az ingatlanpiac fundamentumait meghatározó kedvezőtlen reálgazdasági környezettel párosult, amely a fejlesztési tevékenység rég nem látott visszaesését eredményezte. A válság hatására kialakult helyzetben hirtelen megváltoztak az erőviszonyok. Mivel a piac egészét most a kereslet mozgatja, a vevők korábban nem látott alkupozícióba kerültek. Sok lakásvásárló kapott vérszemet a sajtóban megjelent – és gyakran túlzó – alkulehetőségek hatására. Ők akár egyszerre több helyen próbálkoznak, több körben próbálják lejjebb srófolni az árakat, több-kevesebb sikerrel. Mindenesetre a kereslet és a tranzakciók most sokkal „egészségesebbek”, mint a válság utáni első hetekben, hónapokban. Azok, akik január elejéig kivártak, újra megjelentek, és – viszonylag hosszú döntéssel, de a műszaki, jogi és pénzügyi kérdéseket alaposan körüljárva – megveszik a korábban tervezett nagyobb

lakásokat, ugyanakkor érezhetően kedvezőbb feltételekkel. A korábban is jelen lévő értékállósság és minőség kulcsszavak mellé a vevők számára a beruházó megbízhatósága, tőkeereje és banki referenciái is eddig nem látott fontosságot nyertek. A fejlesztők válságban bevethető eszközrendszerét nagyban behatárolja a kínálati oldal statikussága. Itt egyszerűen nem lehet azonnali döntéseket hozni, sem a lakásszámban, sem a lakások kialakításában. A keresleti nyomás miatt maradnak tehát a különféle akciók, promóciók, illetve a nyílt árcsökkentés. Ez utóbbinál viszont gyanúra adhat okot, ha a beruházó könnyen és nagy arányban hajlandó a csökkentésre. Egyrészt a termék eladhatósága megkérdőjelezhető, másrészt viszont a projekt megvalósulását veszélyeztetheti a drasztikusan csökkenő bevétel. A beruházókat különbözőképpen érintette a projektfinanszírozás látványos visszafogása, illetve a

kereslet jelentős mérséklődése. A legnehezebb helyzetben azok találták magukat, akik épp elkezdték az építkezést, viszont a lakásoknak csak mintegy 42 http://www.doksihu 25 százalék körüli arányát értékesítették, illetve alapból árérzékeny vevőket céloztak meg. Mivel ők az építkezést már nem állíthatták le, hirtelen értékesítési kényszerbe kerültek, akár alacsonyabb árakon kínálva lakásaikat, lemondva így nyereségük jelentős részéről. Az előrehaladott építkezési fázisban, és még inkább magas arányú értékesítettségi mutatókkal rendelkezők ugyanakkor, ha a termékük ráadásul vonzó és versenyképes, viszonylag probléma nélkül vészelhetik át a válság begyűrűzését. Az átadáshoz közeli építkezésekkel szemben pedig az ügyfelek bizalma is nagyobb. Bármit is tartogasson még a válság, a jó fejlesztések lakásainak nagy részét fel fogja szívni a piac. A vásárlók számára nem is

feltétlenül az olcsóságon van a hangsúly, hanem azon, hogy a mostani helyzetben jó termékeket vehetnek meg hozzáférhető áron. A jó ár-érték arány még a nehéz időszakban is felkelti a potenciális vevők érdeklődését. A kisebb méret iránti megnövekedett igény hosszabb távon tarthatja magát, hiszen a vevők próbálnak minél kevesebb hitelt felvenni. A válság előttig évről-évre kimagaslóan teljesítő, nagyrészt a most hirtelen eltűnő külföldiekre építő valódi prémium kategória emiatt viszont háttérbe szorulhat. A pénzügyi és gazdasági válság által érintett ingatlanpiac minden területén szelekció várható; az elmúlt időszak piactisztító hatása tovább érződik 2009-ben: a nem megfelelő pénzügyi háttérrel rendelkező fejlesztők kivonulhatnak a piacról, vagy megszűnnek és hasonló folyamat várható az ingatlanértékesítői oldalon is, ahol a nem versenyképes irodák kiesésével, és a vevők fokozódó

bizonytalanságával gyorsabban növekedhet a piacon a professzionális ingatlanközvetítés részesedése, és ezen belül pedig felerősödhet a nagy hálózatok szerepe. 4.32 Budapesti újlakás-piaci szegmensek A lakásvásárlók rég nem voltak ilyen jó tárgyalási pozícióban a magyar piacon, mint manapság. A lakóprojektek értékesítői mindent megpróbálnak, hihetetlen akciókat hirdetnek, hogy ne kelljen befagyasztani fejlesztéseiket. Ezek között előfordult – bizonyos feltételekkel – akár 15 százalékos árkedvezmény is. Volt beruházó, aki egy évig átvállalt egy bizonyos kamatszint feletti pluszköltséget a havi hiteltörlesztésből, 43 http://www.doksihu illetve aki ugyanilyen időtartamra a rezsiköltséget állta. (OC Lakáspiaci Monitor 2009/1) A lakásvásárlásnál a vételár mellett továbbra is a projekt elhelyezkedése az egyik legfontosabb szempont. Első sorban a 35-65 négyzetméter közötti, jó elosztású, hatékony

alaprajzzal rendelkező, jó tájolású lakások a legkedveltebbek. Bár általában nem jelent különösebb előnyt a földszinti elhelyezkedés, kivétel itt is akad, a privát kertkapcsolattal rendelkező lakások esetén, melyeknél már a tervezéskor figyelembe veszik a tájolást, az intimitás megteremtését, valamint általában a teraszok kialakításánál a használható méretet. Az egyedi penthouse lakások közül azok a keresettek, ahol a bevezető árak miatt alacsonyabbak a négyzetméterárak Emiatt a sokéves szakmai tapasztalattal rendelkező nagy beruházók különös figyelmet fordítanak a vásárlói igények szem előtt tartása mellett a kiválasztott kedvező projekthelyszíneknek is. Stabilitásuk és tartós piaci jelenlétük egyben megalapozza a tőlük lakást vásárlók biztonságérzetét, amely a célcsoport kutatások szerint a vásárlók legnagyobb részének rendkívül fontos. A budapesti újlakás-piaci szegmensek színes palettáját az

alábbi ábra segítségével mutatom be egy-egy kiemelt projekt példáján keresztül. 3. ábra: Budapesti újlakás-piaci szegmensek5 Forrás: (Nagygyörgy, 2007) 5 Aktuális négyzetméter-árak frissítve az Otthon Centrum tranzakciós adatbázisából a2008-2009-es év eladásai alapján 44 http://www.doksihu 4.321 Magas presztízsű hegyvidék Az alábbi szegmensbe a III. kerület északkeleti területei valamint a II, XII és XI kerületek keleti részei tartoznak. Az itt épülő lakások fő célcsoportját a tehetős, jellemzően gyermekes családok alkotják. Az átlag négyzetméter árak 450-700 ezer forint körül alakulnak. Kiemelt projektként említeném a GTC Magyarország Ingatlanfejlesztő Zrt. XI kerületben épülő 69 lakásos beruházását, a luxusszínvonalú, zöldövezeti lakóparkot, a Sasad Resortot. Az igényes, zöld újbudai otthonok prémium jellegét a csendes környezet, a több irányban feltáruló panoráma, a tágas telekbeépítési

forma, a lakások igényes tervezése és kivitelezése mellett a körzet jó közlekedése, a négyes metró leendő végállomása, illetve a fejlett szolgáltatási infrastruktúra teremti meg. A 10 milliárd forintos beruházással épülő új lakónegyed egyik legnagyobb vonzereje, hogy hatalmas zöldterületen helyezkedik el. Az elnevezés ugyanakkor utal arra is, hogy a majdan itt lakók nemcsak otthonra, hanem egy még Budapesten különlegességnek számító "életstílusra” is szert tehetnek. A „resort” kifejezés az Egyesült Államokból származik, az ottani ingatlanpiacon ez azt jelenti, hogy a vevő az ingatlanhoz életstílust is vásárol, amelybe beletartozik a wellness-fitness lehetősége éppúgy, mint a zöld terület, a jó levegőjű környezet (gyakran lovaglási vagy golfozási lehetőséggel). Ezt a fajta komplex szemléletmódot próbálja Magyarországon elsőként meghonosítani a GTC, a Sasad Resort lakópark megépítésével.

Érdekességként említeném, hogy a még eladatlan lakások értékesítésének az ösztönzésére a fejlesztő olyan ajánlattal állt elő, hogy a kiszemelt lakást - csupán két millió forint önerő megfizetése mellett - egyelőre csak bérelje az ügyfél, s ráér majd egy-két év múlva hitelt felvenni, és megvásárolni a lakást, aminek vételárába így beleszámít a már kifizetett bérleti díj. (http://www.sasadresorthu/2009/mainphp?p=tesztlako, 2009 október 5) 45 http://www.doksihu 4.322 Bel-Buda Az ábrán sárga színnel jelölt részt - a III. kerület déli, a II, a XII kerület belső, valamint a XI. kerület északkeleti részét - növekvő, ám mindezidáig kielégítetlen kereslet jellemzi. Ebbe a régióba elsősorban a tehetős egyedülállók, párok költöznének Ők átlagosan 400-550 ezer forint körüli négyzetméter árakkal számolhatnak. A környéken jellemzően 30-40 lakásos társasházak épülnek. A bel-budai rész egyik

meghatározó projektje a Sun Palace Lakópark. A 15 000 négyzetméter nagyságú telken U-alakban elhelyezett épületekben változatos elrendezésű lakások, stúdiók és egészen nagy alapterületű, négy hálószobás otthonok kerültek kialakításra. A lakópark ékkövei a tetőtérben kialakított világvárosi apartmanok és az épületegyüttes egy részének műemlékjellegéből adódóan kialakított úgynevezett „loftlakások” 3,6 méteres belmagassággal. A komplexum tervezői a ma már szinte evidensnek számító wellness rész kialakítása mellett különös hangsúlyt fektettek az energiatakarékos és környezetbarát megoldásokra. (http://sunpalace.hu/indexphp?art=0301&lang=HU, 2009 október 5) 4.323 Várhegy A legkisebb fővárosi szegmenst az I. kerületi Várhegy képviseli Részben a limitált fejlesztési lehetőségek miatt itt a legmagasabbak a négyzetméterárak: a kínálat 520 ezer és 1,4 millió forint között szóródik,

a jellemző ársáv 500-800 ezer forint. A fejlesztők a tehetős, főleg idősebb párok, külföldről hazaköltöző magyarok érdeklődésére számíthatnak. Ezen a területen a kisebb, 15-25 lakásos projektek vannak túlsúlyban Az Anjou Residence otthonainak négyzetméter árai 2800 eurótól indulnak, hiszen meg kell fizetni azt az életérzést, amit a budai Várban elhelyezkedő lakások nyújtanak: olyan mintha egy mesevilágba csöppennénk. Aki ide költözik, az egy darabka múltat, kultúrát és történelmet is magáénak tudhat ötvözve a legelegánsabb és legexkluzívabb megoldásokkal. (http://wwwanjouhu/, 2009 október 6) 46 http://www.doksihu 4.324 Duna-part A IX. és a XIII kerület Duna-parti részén épülő új lakások alkotják ezt a fejlődő piacnak ítélt szegmenst, melynek célcsoportját első sorban a tehetősebb vásárlók és a külföldiek adják. A jellemző árak 400-850 ezer forint között mozognak négyzetméterenként.

Egy átlagos beruházásban ütemenként 150-180 lakás épül A Marina Parton viszonylag elérhető árakon, már 350-400 ezer forint/négyzetméter-től kínálnak kivételes adottságú lakásokat olyan vásárlóknak, akik fontosnak tartják a környék dinamizmusát, ugyanakkor nagyra értékelik az otthon csendességét és a pihenési, kikapcsolódási lehetőségek széles választékát. A lakópark három tervezett átadási üteméből már kettő megvalósult, a harmadik ütem lakásai közül még nincs mindegyik kulcsrakész állapotban. Az első ütemben, közvetlenül a Duna partján három épület lakásai készültek el. A második ütem, mely öt épületből áll, az első ütem folytatásaként, szintén a Duna partján épült. Az épületek alatt mélygarázs kapott helyet, az első emeleten pedig parkosított díszkert nyújt kényelmet a lakóknak. A lakások mérete 34 négyzetmétertől 120 négyzetméterig terjed, melyekhez tágas teraszok is tartoznak. A

későbbi ütemben sportcentrum átadását is tervezik Ezen kívül saját kikötő is tartozik a lakóparkhoz. A beruházó ezen projekt esetében is igyekszik minél előbb értékesíteni a még szabad lakásokat, joggal feltételezhetően, hogy likviditási pozícióján javítson. Az esetenként 10-15 százalékos árcsökkentések mellett még ajándék garázst is adnak a vásárlónak. 4.325 Pesti belváros Az egyre népszerűbb fejlesztési helyszínnek számító pesti belvárost - ami az V. kerület mellett a XIII., a VI és VII kerület belső részét, valamint a VIII és a IX kerület nagykörúthoz közeli részét foglalja magában - gyorsan növekvő kereslet, gyorsuló reurbanizáció jellemzi. Az árak itt négyzetméterenként átlagosan 400 ezer és 650 ezer forint között mozognak. A belvárosi új lakások fejlesztőinek célcsoportját a fiatal, általában tehetősebb vásárlók mellett a külföldiek alkotják, akiknek a városközpont közelsége

meghatározó feltétel. 47 http://www.doksihu A Nanette Csoport a beszűkülő piaci lehetőségek között is rendelkezik azzal a tőkeellátottsággal és azzal a szakmai stábbal, melynek köszönhetően két új projektet is indított a 2009. év második felében, melyek közül az egyik, a Nanette City Home névre hallgató, két ütemben épülő, 400 lakásos beruházás Ferencváros külső részén található. A beruházói csoport szerencsésnek mondhatja magát, hiszen van olyan bank, aki fantáziát lát a projektben, és a cégnek a megbízhatóságára és a szakmai múltjára való tekintettel a projektfinanszírozásban részt vállal. Mindkét projekt esetében bevezető árakat alkalmaznak, ami azt jelenti, hogy az idei év során kedvezőbb feltételek mellett tudják a lakásvásárlók az ingatlant megvásárolni. 2009 novemberéig 50 lakás értékesítésére már sor került, ami kiemelkedően jónak mondható jelen piaci körülmények között. Kiss

Gábor , a Nanette Construction Hungary Kft. ügyvezetője a sikerük kulcsának magát a „terméket” nevezi, mely a megfelelő profittartalom mellett a vásárlók számára is kedvező feltételekkel párosul. (Lakásportál, 2009) A Nanette Csoport egy részletes piaci analízisen alapuló metódust dolgozott ki. Pontosan felmérték a potenciális vevőjelöltek vásárlóerejét és igényeit, melyből kiderült, hogy ennek a célcsoportnak jellemzően 3-6 millió forint önerő áll a rendelkezésére, melyből a mostani hitelfelvételi feltételek mellett legfeljebb egy 12-16 millió forintos ingatlan vásárolható. A lakásméretek kialakításának megtervezése során ezt a vevőcsoportot vették célba, így az elmúlt évek beruházásait jellemző nagy méretű lakások helyett kisebb alapterületűekből állították össze lakásmixüket. (Lakásportál, 2009) 4.326 Átmeneti zóna A pesti oldal peremterületeihez hasonló árkategóriát képvisel a

tömegigényt kielégítő átmeneti zóna (nagy részben volt ipari hasznosítású területek). Ide sorolható a III, VII, a XIX., a XX és a XV kerület kisebb része, a XIII, a IV, a XIV, a XI, a XXI és a VIII. kerület bizonyos területei, valamint a IX és X kerület körzeteinek többsége Az 48 http://www.doksihu árak jellemzően 300-400 ezer forint között alakulnak. Ezeken a területeken a közepes méretű, 100 lakás körüli beruházások dominálnak. „Mennyei környezetben, földi árakon!” – hirdeti a X. kerületi Kápolnakert Társasház szlogenje. A 250-300 ezer forintos négyzetméter árak valóban a földön járnak, a mennyei környezetről pedig a ház egyedülálló építészeti kialakítása, elegáns, mégis emberközeli tervezése, rendezett és zárt belső parkja, minden igényt kielégítő lakásai, egy sportközpont, valamint az épület előtt futó kerékpárút gondoskodnak. (http://www.kapolnakerthu/index2html , 2009 október 10) A

társasház Kőbánya központi részén helyezkedik el és a kiváló közlekedési adottságoknak köszönhetően a belváros autóval és tömegközlekedéssel is egyszerűen és gyorsan megközelíthető. Emellett számos bevásárlóközpont található szinte egy karnyújtásnyira, úgy mint az Arena Plaza vagy az Árkád Bevásárlóközpontot, csakhogy a legnagyobbakat említsem. 4.327 Magas presztízsű kertváros A magas presztízsű kertvárosi zónában - azaz a XI. kerület déli körzetében, valamint a XXII., és XIV kerület nagyobb részén, illetve a XVI kerület egyes részein - állandó kereslet jellemzi az új lakások piacát. A vásárlók körét a tehetősebb családok alkotják A négyzetméter-árak 320-400 ezer forint körül alakulnak. Itt az emberi léptékű, 30-35 lakást felölelő ingatlan-fejlesztések mellett több száz lakásos beruházásokkal is találkozhatunk. Ilyen a 190 lakóotthont kínáló, 2011-es átadású Nanette Viva lakópark is

Budán, a XI. kerület déli részén, közel a dél-budai közlekedési csomópontokhoz, mégis nyugodt, zöld környezetben. A lakások tervezésekor különös figyelmet fordítottak a természetes megvilágításra és fényre, ezért nem csak a lakószobák, hanem a konyhák többsége is rendelkezik ablakkal, sőt, a lakások egy részében a fürdőszobákat is úgy alakították ki, hogy biztosítva legyen a természetes megvilágítás és szellőzés. Igény szerint olyan lakástípusok is választhatóak, ahol külön mellékhelyiség, illetve a nappalitól utólag teljesen leválasztható konyha alakítható ki. A magas minőségű kivitelezéshez 49 http://www.doksihu energiatakarékos megoldások és a legmodernebb technológiák alkalmazása társul, így a korszerű ingatlanok rendkívül alacsony költségekkel fenntarthatók. A jogszabályi előírásoknál igényesebb hőszigetelés, a takarékos házközponti fűtés miatt a fűtésszámlák alacsonyak lesznek,

az egyéni hőmennyiségmérőknek és vízóráknak köszönhetően pedig mindenki csak annyit fizet, amennyit valóban fogyaszt. A folyosókon és a lépcsőházban mozgásérzékelős világítást terveznek, így a közösségi áramfogyasztással is lehet takarékoskodni. (http://nanetteviva.hu/#/elhelyezkedes/koltsegek 2009 november 18) 4.328 Periferikus kertváros Az átmeneti zónához hasonló árszintet képvisel az úgynevezett. periferikus kertváros Ide tartozik a IV., a XV, a XVI a XXI és XXII kerület kisebb-nagyobb része, a teljes XVII., XVIII és XXIII kerület, de a X, XIX, illetve XX kerület széle is ide értendő Itt az alacsonyan, de sűrűn beépített fejlesztésekre van jelentős potenciál. A négyzetméter árak átlagosan 230-350 ezer forint között mozognak. A célcsoportot általában a középréteghez tartozó, nem túl magas jövedelmű családok, illetve magához a környékhez kötődők jelentik. A Reviczky Liget a XVIII.kerületben, egy 7500

négyzetméteres park ölelésében épült A hat épületből álló, összesen 240 lakásos lakópark kényelmet és nyugalmat kínál az ide költözőknek. A lakások 90 százaléka már elkelt, viszont a beruházó a projekt utolsó ingatlanjaira a használt lakások piacán is nagynak számító, akár 20 százalékos vételár kedvezményt és ajándék konyabútort is ad. Ezen projekt esetében is érezhető, hogy a nehéz piaci környezetben a beruházó a likviditási problémáinak megoldása érdekében kénytelen - akár a nyeresége rovására is - az árakat csökkenteni. (http://www.naturaprojectshu/reviczkyliget/bemutatas 2009 november 19) 50 http://www.doksihu 4.4 Használt lakás piac Egy adott sokaság jellemzésére gyakran hasznos a „hol kezdődik?”, és a „hol ér véget?” kérdések megválaszolása. Így van ez az ingatlanpiacon található kínálattal is A határok azonosításával képet kaphatunk a piac kiterjedéséről, illetve a két

végpont összehasonlításával óvatos becsléseket is tehetünk a határok között található sokaság jellemzőiről. Az elemzésben on-line ingatlanhirdetéseket vizsgáltam meg ár alapján, kerületenkénti bontásban. Két ingatlantípus, a téglaépítésű lakások és a panellakások kínálati árait vizsgáltam meg Budapesten kerületenként az ingatlan.com adatbázisa alapján Az adatgyűjtés alapjául az ingatlan.com 2009 november 4-i hirdetési állománya szolgált, melynek részletes statisztikai táblázatát és módszertanát az 1. számú melléklet tartalmazza A 2008. év végi kínálati árak és eladási árak közötti különbség átlagosan 5,6 százalékos volt, ami azt mutatja, hogy a vevők alkupozíciója közel 1 százalékkal növekedett vagy másképpen fogalmazva a kedvezőtlen piaci hírekre reagáló eladók nagyobb engedményekre voltak hajlandóak. 2. táblázat: Az alku átlagos mértéke használt lakóingatlanok esetében (%) Panel

lakások Téglaépítésű lakások Családi házak 2008. I-X 3,2 4,7 6,7 2008. XI-XII 5,2 5,4 6,2 Forrás: OC Lakáspiaci Monitor 2008/2. Természetesen a lakások kínálati árai és tényleges eladási árai nem egyeznek meg minden esetben, de megfigyelhető hogy az irányár és a vételár közötti korrelációs kapcsolat igen erős, így az adatbázis alkalmas és megfelelő a főváros lakásárkülönbségeinek bemutatására. 51 http://www.doksihu 4.41 Négyzetméterenkénti árak összehasonlítása Ahhoz, hogy az egyes fővárosi kerületek „árszínvonalai” összemérhetőek legyenek egymással, terület alapú összehasonlításra van szükség. Az ingatlancom hirdetési bázisából kerületenként és típusonként összevetettem a legmagasabb, a legalacsonyabb és az átlag négyzetméter árakat egymással. Az öt legmagasabb és legalacsonyabb négyzetméter árhoz tartozó ingatlan nem feltétlenül egyezik meg az öt-öt abszolút listás ingatlannal.

Az eredményeket grafikonos formában mutatom be Értelem szerűen minél nagyobb a kerületenkénti két szélsőérték különbsége, az árak annál szélesebb skálán mozognak és annál színesebb kínálatot feltételezhetünk az adott kerületben 4.411 Téglaépítésű lakások 4. ábra: Budapesti tégla építésű lakások négyzetméter árai kerületenként Tégla építésű lakások m2 árai kerületenként (ezer Ft) 1400 Legolcsóbb m² (ezer Ft) Átlag m² ár (ezer Ft) 1200 Legdrágább m² (ezer Ft) 1000 800 600 400 200 XI . XI I. XI II . XI V . XV . XV I. XV II. XV III . XI X . XX . XX I. XX II. XX III . X. IX . VI I. VI II . V. VI . III . IV . I. II. 0 Forrás: http://www.ingatlancom/indexphp?page=statisztika (2009 november 4), saját szerkesztés A téglaépítésű lakások esetében (4. ábra) a legszélesebb négyzetméter ársávokkal az ingatlan.com adatai alapján az I a II és az V kerületi lakáspiac rendelkezik, a leghomogénebb

ársávokat pedig a XVII., XVIII, XIX és XX kerületi lakáspiac mutatja átlagosan 360 ezer forintos négyzetméter árakkal. Pesten az V kerület mellett a VI, VII, IX. és XIII kerületekben viszonylag széles skálán mozognak az árak, 90-800 ezer forintos négyzetméter áron juthatunk ezeken a területeken lakáshoz. Budán az I, II, 52 http://www.doksihu III., XI XII és XXII kerületben találkozhatunk szélesebb kínálattal Ezek a szélsőségek feltételezhetően a luxus kategóriájú lakások magasabb jelenléti arányát tükrözik. A belvárosban az V kerület rendelkezik a legszélesebb ársávval Itt a legdrágább lakások egymillió forint fölötti négyzetméterárral a Szabadság téren találhatóak. Ahogy az V kerületből haladunk a VIII kerület felé a felső árhatárok drasztikusan csökkenek, a VIII. kerület lakásainak felső határa alig fele az V kerületieknek. Ezt a csökkenést a középértékek is követik, míg az átlagos négyzetméter ár

az V. kerületben 480 ezer forint körül mozog, addig ez az érték 240 ezer forint körüli a VIII. kerületben 4.412 Panellakások 5. ábra: Budapesti panellakások négyzetméter árai kerületenként (ezer Ft) Panel lakások m2 árai kerületenként (ezer Ft) 700 Legolcsóbb m² (ezer Ft) 600 Átlag m² ár (ezer Ft) Legdrágább m² (ezer Ft) 500 400 300 200 100 IX . X . X I. X II. X III . X IV . X V. X VI . X VI I. X VI II. X IX . X X. X XI . X XI I. X XI II. III . IV . V . V II. V III . I. II. 0 Forrás: http://www.ingatlancom/indexphp?page=statisztika (2009 november 4), saját szerkesztés A panel lakások piaca (5. ábra) már nem annyira sokszínű és talán nem meglepő, hogy a legmagasabb árkülönbségek a III. és a XIII kerület paneljait jellemzik A legmagasabb négyzetméter árakkal is itt találkozhatunk, így előfordulhat, hogy 600 ezer forintos négyzetméterenkénti árral számolva akár 30-40 millió forintotot is elkérhetnek egy lakásért. A

pesti oldalon a belváros és a periferikus kertváros közötti részen, vagyis a VIII., IX és X kerületekben szinte azonos sávban mozognak az árak és a VIII kerülettől a IX. és X kerület felé haladva csak minimális mértékű, 10 százalék körüli árcsökkenés tapasztalható. Itt a legmagasabb árak alig közelítik meg a XIII kerületi 53 http://www.doksihu négyzetméter árak minimumát és ugyanúgy igaz ez a XV-XXI. kerületi maximális négyzetméter árakra is. (Az V kerületi „csomópont” kialakulásához az aktuális adatbázisban szereplő egyetlen egy adat jelenléte vezetett, ezért az nem tekinthető relevánsnak.) 54 http://www.doksihu 5 Összegzés Dolgozatomban bevezető részében igyekeztem kiemelni a közelmúltban lezajló események közül azokat, melyek összefüggésbe hozhatók az ingatlanpiaccal és az ahhoz szorosan kapcsolódó jelzálogalapú hitelezéssel. Röviden ismertettem az ingatlanárak zuhanásában megmutatkozó

ingatlanválságot, a jelzáloghitelekhez kapcsolódó eszközfedezetű értékpapírok és strukturált hiteltermékek értékvesztéséhez kapcsolódó hitelválságot és a nemzetközi bankközi piacon fellépő bizalmi válságot. A magyar jelzáloghitelezési folyamat viszonylag szigorú adósminősítési és értékbecslési követelményeinek bemutatása után megfogalmazódott bennem a kérdés, hogy a bank részéről vajon tényleg szükség van-e erre a túlzott óvatosságra, ha jelen piaci körülmények között is versenyképes akar maradni? Az elmúlt időszak azonban arra figyelmeztet bennünket, hogy nem szabad megfeledkeznünk a túlzott kockázatvállalás lehetséges káros következményeiről sem. A hazai hitelpiaci szereplők mindegyike nap mint nap szembesül azzal a kérdéssel, hogy miként található meg az arany középút a kedvező hitelkondíciókkal történő ügyfélakvirálási erőfeszítések intenzitása, valamint a kockázatok

felvállalható nagyságának meghatározását célzó felelős magatartás között. A jelenlegi lakossági hitelpiaci szereplők az általuk követett stratégiai elvek alapján jelentősen eltérőek, de mindegyikük tevékenységében felismerhető ez a dilemma: időnként óvatos elmozdulások tapasztalhatók hol az egyik, hol pedig a másik irányba. Az ingatlanpiaccal foglalkozó fejezetben az olvasó érdekességként értékelheti, hogy az FHB Lakásárindex által bemutatott 1998-2009 közötti magyar történések idejükben egybeestek a nagy külföldi ingatlanpiaci árbuborékok kialakulásával, ennek ellenére hazánkban a piaci várakozásokkal ellentétben mégsem következett be árrobbanás. Ez a magyar gazdaság lassúbb fejlődési ütemével és egy időközben már létrejött belső gazdasági recesszióval magyarázható. Tulajdonképpen ez a két tényező kioltotta egymást, megakadályozva ezáltal az ingatlanpiaci lufi kipukkanását. 55

http://www.doksihu A válság hatására kialakult helyzetben hirtelen megváltoztak a piaci szereplők erőviszonyai. Mivel a piac egészét most a kereslet mozgatja, a vevők korábban nem látott alkupozícióba kerültek, jelentős kedvezményeket érve el a vásárlás során mind az újépítésű, mind a használt lakások piacán. A piaci várakozások szerint a pénzügyi és gazdasági válság által érintett ingatlanpiac minden területén szelekció várható. Az elmúlt időszak piactisztító hatása tovább érződik 2009-ben: a nem megfelelő pénzügyi háttérrel rendelkező fejlesztők kivonulhatnak a piacról, vagy megszűnnek és hasonló folyamat várható az ingatlanértékesítői oldalon is, ahol a nem versenyképes irodák kiesésével, és a vevők fokozódó bizonytalanságával gyorsabban növekedhet a piacon a professzionális ingatlanközvetítés részesedése, és ezen belül pedig felerősödhet a nagy hálózatok szerepe. 56 http://www.doksihu

Irodalomjegyzék DR. TOMORI ERIKA (2004): Értékpapírjog Mobil Kiadó Kft., Budapest, 2004 (p 180) FISCHER ÉVA – KÓCZÁN GERGELY (2008): Rendkívüli hatósági intézkedések és tanulságaik a jelzálogpiaci válság kapcsán MNB-tanulmányok 72, 2008. február JÚLIA KIRÁLY - MÁRTON NAGY - VIKTOR E. SZABÓ (2008): Contagion and the beginning of the crisis – pre Lehman period MNB Occasional Papers 76., october, 2008 (p 47) KOCSI ILONA (FŐSZERK. )(2008): Pénzügyi Évkönyv 2008: A Világgazdaság kiadványa Zöld Újság Rt., Budapest 2008 (p 146) LIGETI SÁNDOR – SULYOK-PAP MÁRTA (2003): Banküzemtan. Egyetemi tankönyv, BKÁE Pénzügyi Intézet, Tanszék Kft., Budapest, 2003 (p350) MAGAS ISTVÁN (2008): Megtakarítások és külső finanszírozás az amerikai gazdaságban - a hitelpiaci válság háttere (1997-2007) Közgazdasági Szemle, LV. évf, 2008 november (p 987-1009) MAY RÉKA (szerk.) (2003): Vagyon-, alap- és portfóliókezelés BAMOSZ Nemzetközi

Bankárképző Központ, Aula Kiadó, Budapest, 2003. (p 584) NAGY MÁRTON – SZABÓ E. VIKTOR (2008): Az amerikai másodrendű jelzáloghitel-piaci válság és hatásai a magyar bankrendszerre MNB Szemle, III. évf, 2008 április (p 34-43) SOÓS JÁNOS (2005): Ingatlangazdaságtan KJK-Kerszöv, Budapest, 2005. (p583) 57 http://www.doksihu Internetes források: FHB INDEX (2009): FHB Lakásindex 1998-2008 http://www.fhbhu/fileserver?file=/dl/media/group 4ace2f722270c/group 4ace2f8b1ffff /item 1828.pdf (2009 november 10) HOMOLYA DÁNIEL – SZIGEL GÁBOR (2009): A bankok háztartási hitelezéshez kapcsolódó követeléskezelése http://mnb.hu/engineaspx?page=mnbhu stabil&ContentID=13334(2009 november 12) LAKÁSPORTÁL (2009): Lakáspiac a Portfólió konferenciáján, videofelvétel http://www.lakasportalhu/blog/2009/11/16/video-lakaspiac-a-portfolio-konferenciajan/ (2009. november 18) NAGYGYÖRGY TIBOR (2007): Hova tart a lakáspiac? Jelzáloghitelezés és

Lakásfinanszírozás 2007 című konferencia előadása, Budapest, 2007. május 17 http://www.ochu/download/hovatartpdf?linkID=ingatlanpiac12 (2009 október 4) NÉPSZABADSÁG (2009): Sorra zárnak be a ingatlanközvetítő irodák http://www.nolhu/gazdasag/lap-20090327-20090327-46 (2009 november 25) OC LAKÁSPIACI MONITOR 2008/2, http://www.ochu/download/oc mon 2008 2 hupdf?linkID=lakaspiac6 (2009 november 4) OC LAKÁSPIACI MONITOR 2009/1, http://www.ochu/download/oc mon 2009 1 hupdf?linkID=lakaspiac6(2009november 18) OTTHON CENTRUM (2009a): Szigorítás hitelfronton – minden szinten http://www.ochu/ingatlanpiac/802 (2009 december 2) OTTHON CENTRUM (2009b): Tanácsadókra továbbra is szükség van, Otthon Centrum elemzés – gyorsabb az eladás közvetítő bevonásával http://www.ochu/ingatlanpiac/799 (2009 november 25) 58 http://www.doksihu PM (2009): T/10998. számú törvényjavaslat a pénzügyi közvetítőrendszer felügyeletének hatékonyabbá tételéhez

szükséges egyes törvénymódosításokról http://www.pmgovhu/ (2009 november 22) PSZÁF (2002): 1/2002. számú módszertani útmutató a pénzügyi szervezetek által nyújtott szolgáltatások közvetítésére igénybe vett ügynöki tevékenység ellenőrzéséről, a kockázatok kezeléséről http://www.pszafhu/bal menu/szabalyozo eszkozok/modszertaniutmutatok/pszafhu aj anlirelvutmut 20050815 11.html (2009 október 23) PSZÁF (2006) A PSZÁF Felügyeleti Tanácsának 7/2006. (IX 28) számú ajánlása a hitelkockázat-kezelés hatékonyságának növeléséről http://www.pszafhu/bal menu/szabalyozo eszkozok/pszafhu bt ajanlirelvutmut/ajanla s ft/pszafhu ajanlirelvutmut 20061006 1.html (2009október 22) PSZÁF (2009): Amit az adósnyilvántartásról tudni kell http://www.pszafhu/fogyasztoknak/hitelek/felelos hitelezes/adosnyilvantartashtml?qu ery=khr (2009.október21) http://ingatlan.com/indexphp?popup=szamitasi elvek (2009 november 4)

http://nanetteviva.hu/#/elhelyezkedes/koltsegek (2009 november 18) http://statinfo.kshhu/Statinfo/haViewerjsp (2009 november 25) http://sunpalace.hu/indexphp?art=0301&lang=HU (2009 október 5) http://www.anjouhu/ (2009 október 6) http://www.ingatlancom/indexphp?page=statisztika (2009november 4) http://www.kapolnakerthu/index2html (2009 október 10) http://www.naturaprojectshu/reviczkyliget/bemutatas (2009 november 19) http://www.sasadresorthu/2009/mainphp?p=tesztlako (2009 október 5) 59 http://www.doksihu Egyéb források: 1996. évi CXII törvény a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról 25/1997. (VIII 1) PM rendelet a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről 54/1997. (VIII 1) FM rendelet a termőföld hitelbiztosítéki értéke meghatározásának módszertani elveiről T/10998. számú törvényjavaslat a pénzügyi közvetítőrendszer hatékonyabbá tételéhez

szükséges egyes törvénymódosításokról 60 felügyeletének http://www.doksihu Mellékletek 1. számú melléklet: Az ingatlancom számítási eljárása és elvei Az ingatlan.com ingatlanstatisztikája Magyarország legnagyobb ingatlanhirdetési adatbázisa alapján jön létre. Az adatbázis kizárólag aktuális hirdetéseket tartalmaz A statisztikai eredményeket naponta újragenerálja a program, tehát az itt található adatok az aktuális ingatlanpiaci kínálati árakat mutatják. Mivel az adatbázist folyamatosan sok tízezer ember hozza létre, elkerülhetetlen, hogy a hirdetések némelyike statisztikai szempontból értékelhetetlen, vagyis „hibás” adatokat tartalmazzon. Ezért a statisztikai program többlépcsős hibaszűrővel van ellátva. A típusok szerinti globális átlagok alapján kiszűri az irreálisan olcsó és az irreálisan drága ingatlanokat. Ezután Budapesten kerületenként új átlag-irányszámokat kalkulál, amivel

véglegesíthetővé válnak a kerületenkénti hibaszűrők. Ezek a hibaszűrők figyelembe veszik a kerületi sajátosságokat is. Ezek után generálódik a közzétett statisztika Forrás: http://ingatlan.com/indexphp?popup=szamitasi elvek (2009 november 4) 61 http://www.doksihu 1. számú melléklet folytatása 62 http://www.doksihu 1. számú melléklet folytatása 63 http://www.doksihu Forrás: http://www.ingatlancom/indexphp?page=statisztika (2009november 4-i adatok), saját szerkesztés 64