Gazdasági Ismeretek | Államháztartás » Miklósné Kerekes Erzsébet - A lakásszektor helyzete Magyarországon

Nyíregyházi Főiskola Gazdasági és Társadalomtudományi Főiskolai Kar Összehasonlító gazdaságtan házi dolgozat Lakásszektor helyzete Magyarországon Miskolc, 2003. november 28 Készítette: Miklósné Kerekes Erzsébet 2003 / 2004. tanév I félév II. évfolyam Gazdálkodási szak Levelező tagozat „C”csoport BEVEZETÉS 3 1. A MAGYAR LAKÁSSZEKTOR ALAKULÁSA TÖRTÉNETI VISSZATEKINTÉS 4 1.1 A XX. század első fele 4 1.2 A szocialista lakáspolitika - az újjáépítés korszaka 7 1.21 A „fejlett szocializmus ” lakáspolitikája 8 1.22 A hazai lakásszektor problémái - rekonstrukció , rehabilitáció 9 1.23 A lakásprivatizáció 10 2. NAPJAINK LAKÁSPIACA 10 2.1 Külföldi kitekintés 11 2.11 A lakásépítés finanszírozása 11 2.12 A lakástámogatások fajtái 11 2.2 Lakáscélú támogatások 12 2.3 Lakásviszonyaink számokban 15 3. A LAKÁSSZEKTOR JÖVŐJE - MERRE TOVÁBB LAKÁSPOLITIKA? 17 3.1

Magántulajdon vagy bérlakás? 17 3.2 Minőség és fogyasztó védelem 18 3.3 Önkormányzatok felelősségéről, a lakosság véleményezési jogáról 19 3.4 Területfejlesztési és politikai kérdések 20 3.5 Mozgássérültek, hajléktalanok 21 4. AZ EU CSATLAKOZÁS ÉS A LAKÁSSZEKTOR 23 4.1 A lakásszektor EU alapokból való közvetlen támogatásának lehetőségei 23 4.2 A csatlakozás várható hatása a magyar lakástámogatási rendszerre 25 4.3 A lakásszektor támogathatóságával kapcsolatos egyéb kérdések 27 FELHASZNÁLT IRODALOM 28 BEVEZETÉS “. a szükséges munkálatokhoz kevesebb fáradságra van szükségük, mint más nemzeteknek Másutt például épületek emelése és tatarozása igényli oly sokak munkáját, mert amit az apa fölépít, azt a hanyag örökös lassan hagyja tönkremenni, és amit kevésből karban lehetett volna tartani, azt az utána következőnek nagy költségen, szinte az alapjaiból kell

fölépíteni. De még gyakrabban előfordul, hogy az egyik óriási költséggel épít egy házat, a másik finom ízlésével megveti és elhanyagolja, úgyhogy rövidesen összedől, maga pedig másutt épít magának mást, nem kisebb költségen. De Sehol szigetén, ahol minden dolog olyan jól el van rendezve és a társadalom úgy meg van szervezve, a legritkább esetben fordul elő, hogy új ház építésére kell telket keresni. Sőt nemcsak a jelentkező hibákat orvosolják sürgősen, hanem a még várható bajokon is segítenek. Így aztán nagyon kevés munka árán igen soká tartanak az épületek.” Morus Tamás (1478–1535): Utópia (Kardos Tibor fordítása) Mindenütt jó, de legjobb otthon. Már akinek van, és olyan van, amilyenre vágyik A lakáskérdés mindannyiunkat érint, és többnyire mindenki jobbat szeretne, mint amilyenben épp lakik. A lakás mindig lehetne nagyobb, mindig lehetne jobb helyen, lehetne jobban felszerelt, tegnap kifestett és

lehetőleg tengerparti A lakás tehát örök „elégedetlenség” forrása, és a család anyagi terheinek okozója mind rövid, mind pedig hosszú távon Mivel a társadalom alapegységének jólétét határozza meg, ezért tulajdonképpen alapvetően hat az emberek hangulatára, áttételesen pedig életmódjukra, kultúrájukra, mint ahogy ez a hatás ellenkező irányban is kimutatható. A lakáskérdés paradoxona az, hogy aki azt politikai eszközökkel akarja megoldani, annak gazdasági hátteret kell ehhez biztosítania, aki pedig alapvetően gazdasági kérdésnek tartja, annak politikai döntések sorozatával kell a piaci mechanizmusok zavartalan működését biztosítania. Megállapíthatjuk, hogy a lakáskérdés komplex társadalmi probléma Jelen dolgozatomban a lakásszektor történeti áttekintésével igyekszem bemutatni a lakásszektor egészének és szegmenseinek fejlődését és jellemzőit. Megismerjük a XX század második felében, majd pedig a

század/ezredfordulón mérvadó lakáspolitikai irányokat Külön alfejezetben foglalkozom a Magyarországon jelenleg érvényben lévő lakástámogatási rendszer ismertetésével. A dolgozat két utolsó fejezetében megismerhetjük az EU csatlakozás következményeként a lakásszektorra jutó feladatokat, valamint javaslatokat fogalmazunk meg a feladatok megoldására. 3 1. A MAGYAR LAKÁSSZEKTOR ALAKULÁSA - TÖRTÉNETI VISSZATEKINTÉS 1.1 A XX század első fele A nemzetgazdaságok hatékonyságának mérésére a közgazdaságtan kétfajta mutatót használ. Az egyik a folyó termelés eredményeit veszi számba - ezek az ú.n flow (folyam) jellegű mutatók, a másik pedig a felhalmozott készleteket - ú.n stock - írja le Az előzőre jó példa az élelmiszer termelés, amely azonnal fogyasztható, a m ásodikra pedig az ingatlanállomány. Az egyik éves termelési ciklus eredménye, a másik pedig évszázadosé. Magyarország az előbbiek tekintetében mindig

jobban állt, míg lemaradásunk a felhalmozott készletekben számottevő. A lemaradás mérhető is: míg a nemzeti jövedelem 1948 és 75 között 17 %-kal, addig a lakáshelyzet jellemző mutatói 1950 -75 között csak 6 %-kal közelítették meg az európai élvonalat. A lakáskérdés megoldatlansága a jelen gondja de inkább a jövő potenciális katasztrófája. A lakáskérdést már régóta próbálják megoldani az egymást követő generációk. A társadalmi változások mindig sokkal gyorsabbak, mint a lakás szektoré, könnyebb az embereket elűzni - fizikai vagy gazdasági kényszerrel - mint lakásaikat elvenni a fejük fölül. A háborúk kényszerítik ki a legnagyobb gazdasági erőfeszítéseket egy országból, és ilyen megvilágításban a háborús helyzet - értelmetlen - de nagy konjunktúrát okozhat egy gazdaság életében bizonyos területeken. Ugyanakkor a termelőerők kivonása a gazdaságból ilyenkor a legnagyobb, a munkaképes férfiak nagy

részét a hadseregbe kényszerítik. Az otthon maradottak pedig átrendezik a lakásszektort, hiszen főképp a városokban sokan kénytelenek a munkaképes családfenntartó hiányában egyre alacsonyabb színvonalú és bérű lakásba költözni, a bérbeadó háziurak pedig sokkal bátrabban emelhetik a lakbéreket, különös tekintettel a mindig felpörgő inflációra. Ugyanakkor van egy réteg, aki a hadiszállításokból és a feketekereskedelemből meggazdagodva újabb, jobb lakáskörülményeket teremthetnek maguknak Ezek a jelenségek azután átrendezik, vagyis inkább felforgatják a lakáspiacot A kormány kénytelen közbeavatkozni, és a kisszámú, de erős háztulajdonosi réteg érdekeit a különleges körülményekre való hivatkozással a bérlőké mögé helyezi Ez történt 1916 -ban, amikor bevezették a lakbérstopot és a tulajdonosi jogok korlátozását. A lakbérek 1922 -ig a befagyasztás előtti reálértékeik 1 százalékára süllyedtek. Bár

1926 -ban azután visszaállt a „régi rend”, jó ideig elbizonytalanította a háztulajdonosokat, és visszavetette 4 azokat, akik lakáscélú ingatlanbefektetéseket hoztak volna létre. Ennek azután több komoly következménye is volt, melyek egy részét mi is tapasztalhatjuk lakásainkon még ma is;  a tőke elkerülte a lakáscélú ingatlanfejlesztést - az államnak kell(ett volna) átvenni a magántőke hiányából adódó fejlesztéseket állami lakásépítési programok beindításával  az állam megfosztotta magát a házadó bevételektől és a bérjövedelem utáni adóbevételek jó részétől  a jövedelmezőség csökkenése és a bizonytalanság miatt az ingatlanállomány felújítására, karbantartására a tulajdonosok jóval kevesebb pénzt forgattak vissza jövedelmeikből  ezért megindult az épületek állagának - azóta is tartó - folyamatos romlása A lakbérek befagyasztásának káros következményeihez a t éma

talán legavatottabb kutatói, Hegedűs József és Tosics Iván a következő elemeket teszik még hozzá:  az emberek a helyzet kilátástalansága miatt nem törekszenek lakáscélú megtakarítások létrehozására, ezzel pedig nem jön létre a gazdasági dinamizmus egyik erőforrása  a háztartások az alacsony lakbérek miatt hozzászoknak kiadásaik rossz költségszerkezetéhez, és nem fognak tudni szembenézni egy esetleges piaci helyzet következményeivel, amikor is jövedelmeik jelentős részét lakásra kell költeniük  az adminisztratív elosztás hozzászoktatja az embereket a korrupcióval való együttéléshez A legnagyobb morális gondot azonban az okozta, hogy először keveredett össze - állami szinten - a szociálpolitika és a lakáspolitika, amely a későbbi korokban az emberek számára természetessé vált. A vesztes háború még inkább súlyosbította a magyar lakáshelyzetet. Ennek is több oka volt;  egyfelől az elcsatolt

területekről nagy tömegben indult meg a magyarok elvándorlása (menekülése). Vagyonuk nagy részét hátrahagyva, szinte nincstelenként érkeztek Tízezrek voltak kénytelenek vagonokban, ideiglenes szállásokon éveket eltölteni  másfelől megindult - illetve folytatódott - a belső elvándorlás is, hiszen az újjáépítés lendületét kihasználva újabb nincstelen paraszttömegek kerestek munkát maguknak a nagyobb városokban, otthagyva az egyre intenzívebbé váló, ezért egyre kevesebb emberi erőforrást igénylő mezőgazdasági termelést. Az 1929-es gazdasági válság és az újabb világháború fékezték illetve megakasztották az ingatlanfejlesztéseket. A háborús időszakban pedig 1940 -től fokozatosan visszatért az ún kötött lakásgazdálkodás, a felmondási tilalmakkal, lakbér maximalizálással, lakás hivatalokkal, kiutalási rendszerrel. A két világháború közötti magyar kormányok kezdetben rendeletekkel próbáltak úrrá lenni

a helyzeten, majd a piac felszabadításának útjára tértek. Lakáspolitikájuk alapelve az volt, hogy 5 nem a bérlőket támogatták, hanem a lakásteremtőket ösztönözték. LONDON - PÁRIZS - BUDAPEST Érdekes megvizsgálni a három nagyváros lakásállományának kialakulását. London sajátos nagyváros, amely tulajdonképpen nem is egy egységes város, hanem 33 „falu” egymás mellettisége, saját önkormányzattal, polgármesterrel, Fő utcával és vállalkozói buszjárataival. Nagyvárossá válását a kapitalizmus kialakulásának köszönheti, amikor is a földjeikről elűzött nincstelenek a nagyvárosokban működő üzemekben kerestek munkát A városi lakosság aránya a XIX században 32-ről 78%-ra emelkedik, Londoné 865 ezerről négy és félmilliónál többre. Ráadásul a konzervatív angol szellem nem fogadja el a többszintes bérházas beépítést. Nem úgy Párizs, aki a saját járványai (1848) és utópistái (saint -simonisták) után

megtalálta a XIX.sz közepén azt a hatékony párost, aki „kézbe vette az ügyet” és olyan művet sikerült alkotniuk, amely máig is hat, és méltán teszi Párizst a világ legszebb fővárosává Ez a két egyéniség III. Napóleon és Eugene Haussmann voltak Eszközük a városrendezési terv volt, amely 165 km új út bevágását tervezte a régi városszövetbe, amelyet a sugaras-gyűrűs rendszer váltott fel. 1852 -től kötelező az építési engedély, 1959 -ben pedig új építési törvény születik. Az új beépítéseket szigorúan szabályozták. Haussmann abban volt zseniális, hogy a munkálatokat átfogó teljességükben tudta átlátni és irányítani, és nemcsak koncepciót tudott alkotni, de képes volt megteremteni a megvalósításhoz szükséges politikai, gazdasági és szervezési feltételeket is Haussmann belátta, hogy nem támaszkodhat közvetlenül a tőkére, ezért kerülőutat választott. A következő mechanizmust léptette életbe:

 hiteleket vett fel a nagy középítkezések lebonyolítására (1853 és 1870 között mintegy két és félmilliárd frankot, a 100 milliós állami támogatás mellé)  ezeken a pénzeken csatornákat és parkokat létesített, illetve a város hangsúlyos helyein középületeket emeltetett,  ezek a középületek azután vonzóvá tették az adott területet, ott felszöktek az ingatlanárak  ott tehát jobb minőségű, drágább lakóingatlanok épülhettek fel  ezáltal módosabb régegek vásároltak ott lakásokat és házakat  akik magasabb házadót fizettek  és nagyobb fogyasztással serkentették a városi kereskedelem és szolgáltatások fejlődését,  amelyek szintén adót fizettek, és tovább növelték az adott térség vonzásának erejét,  ez azután újabb módos polgárokat vonz a környékre - a városba . azóta is Budapest fejlesztésében a Közmunkatanács 1870 -es megalakulása mérföldkő volt. Bár már

Széchenyit is foglalkoztatta Budapest világvárosi rangra emelésének gondolata, mégis Andrássy 6 Gyula volt az, aki főképp a szabályozási és városrendezési munkálatok irányítására létrehozta és kezdetben elnökölte a Közmunkatanácsot. A Közmunkatanács működését a Országgyűlés által megszavazott sorsolási kölcsönkötvény kibocsátása fedezte. A városrendezés ugyanis itt is drága dolog, amelynek paradoxona az, hogy épp azok nem tudják megfizetni, akik számára készül vagyis azok a vidékről felvándorolt, munkát kereső férfiak és nők, akik alacsony bérüknek jó részét (40-60%-át!) lakbérre fizették ki. Az Állam is támogatta a lakásépítéseket, főképp házadó-kedvezményekkel. Ezzel ki is tudta jelölni azokat a hangsúlyos városrészeket, utakat (pl a mai Nagykörút vonalát), ahol kedvező feltételeket teremtett a tőkének ingatlanbefektetések végrehajtásához, ellensúlyozva ezzel a korlátozottan

fizetőképes keresletet A lakók pedig úgy segítettek magukon, hogy lakás bérleményüket továbbadták szoba - és ágybérlőknek A három város rövid összevetéséből összefoglalva azt láthatjuk, hogy a londoni, irányítatlan, liberális típusú és a párizsi központi akarattal létrehozott, etatista jellegű beavatkozásnak egyaránt megvolt a gazdasági magyarázata és megvannak a máig ható előnyei. A szabályozott városfejlesztés mindig drágább, mint a spontán, csak a tőkemegtérülés szempontjai szerint alakuló fejlődés, és ezt a többletköltséget nem tudja megfizetni a lakásbérlők rétege Ezért az Államnak kellett beavatkoznia, és segítenie az ingatlanfejlesztéseket Ez ma sincsen másképp - napjaink Párizsában ugyan úgy történik minden e tekintetben, mint Haussmann idejében - az Állam és a Város versengve finanszírozza a nagyberuházásokat. Budapest fejlődése inkább az utóbbi, párizsi típusú beavatkozásokhoz állt

közel 1.2 A szocialista lakáspolitika - az újjáépítés korszaka A Munkásotthon homlokára ki volt ugyan írva, hogy legfőbb kincsünk az ember, de aki átlépte a munkásszálló küszöbét, az megérezhette, hogy itt valaki hazudik. A lakásépítésben felmutatott elvitathatatlan mennyiségi fejlesztések mellett pártunk és kormányunk volt vezetői sajnos nem voltak elég kultúráltak ahhoz, hogy ennek a kérdésnek a minőségi oldalát is kezelni tudják. A háború után rohamléptekben indult meg az újjáépítés. A társadalmi változások nemcsak új lakásokat, de új elosztási rendszert is követeltek A szocializmus hatalomra jutása és kiépülése időszakában a lakásépítés csak olyan mértékben és olyan helyeken folyhatott, ahogyan az alá volt rendelve a kiépülő nehézipari kapacitás munkaerővel történő kiszolgálásának. Az így épített lakások azonban nem bizonyultak elegendőnek, és kevés forrási is jutott az ilyen „nem termelő

célú” beruházásra Három ok torzította a lakásrendszer fejlődését;  (ideológiai struktúraváltás és térbeli struktúraváltás) - a szocializmus nemcsak ideológiailag, 7 de térbelileg is központosított hatalom volt, tehát mindenki a nagyvárosokba, főképp pedig a fővárosba törekedett. Ehhez járult az intenzív iparosítás munkaerőigénye, amely kiszolgálására gazdasági és ideológiai kényszerrel terelték a városokban a munkaerőt  (elitváltás és lakáscsere) - az új elitnek meg kellett teremteni a társadalmi presztizséhez illő vagyoni helyzetet - ehhez el kellett venni a régitől azt, ami maradt neki (pl. kitelepítésekkel) Aki nem tartozott ehhez az elithez, az sokszor évtizedekig lakhatott az emberi méltóságot nélkülöző körülmények között.  (rendszerváltás és funkcióváltás) - az új intézmények és az iparosított területek nagy terület és helyiségfogyasztóvá léptek elő, és a lakások,

üzletek helyiségeinek felhasználásával csökkentették a lakásállományt, illetve az új lakásoknak az ipartelepekhez rendelésével jelentősen megváltoztatták a lakásállomány szerkezetét 1.21 A „fejlett szocializmus ” lakáspolitikája A szocialista ideológia nagy vétke az volt, hogy magához vonta az emberek jövedelmének jelentős részét, és a központi elosztási rendszer rájuk erőltetésével megfosztotta őket saját sorsuk például lakásviszonyaik - felőli döntések meghozatalának lehetőségétől. A rendszer gazdasági kényszerrel megfosztotta például polgárait a szabad munka- és lakóhelyválasztás lehetőségétől, hiszen nem volt olyan szabad bérlakás-állomány, amit egy kedvezőbb állásajánlat elfogadása esetén egy másik városban a család igénybe vehetett volna. Vegyük sorra, miben volt vétkes ez a korszak a lakáspolitika irányításában;  amikor a lakáskérdésről volt szó, csak ideológiai modellek alapján

tudtak döntéseket hozni, és nem (a létező piac által igazolt) valódi igények alapján  ezért volt olyan zavaros és megfoghatatlan a lakáshiány kérdése, hiszen falun például sosem volt ez érezhető jelenség. A lakáshiány alapvetően a városi lakáshiány jelentette  a hiány a lakásigénylések számával volt egyenlő, és nem vizsgálták az e mögött rejlő család-, munka- és kultúrszociológiai jelenségeket  nem volt érdekes a lakásállomány struktúrájának kérdése sem, hiszen adott volt a szocialista családmodell - ebből levezethető volt az átlag - panellakás mérete, beosztása.  a lakáshiány megoldása nem komplex kérdés volt, hanem a s zocialista nagyipar házgyárainak kapacitásával tették egyenlővé  a termelési eredmény-centrikus szemlélet ezután oda vezetett, hogy vétkesen elhanyagolták a (volt polgári) lakásállomány felújítását, hiszen ez nem mutatott jól a statisztikákban, és

egyébként sem volt szocialista nagyüzemi módon szervezhető tevékenység. Az elmaradt felújítások gazdasági terhei és mûszaki problémái a mi nyakunkba fognak szakadni (ez utóbbiak 8 szó szerint). A szocialista szociálpolitika óvakodott attól, hogy legfőbb értékét, az embert közvetlenül támogassa. A szociális támogatást az építőiparon keresztül folyósította az állampolgároknak A szocialista építőipar a világ talán legdrágább lakásait állította elő Ennek okai a következők voltak:  a házgyárak alapvetően energiapazarló technológiával állították elő az elemeket.  az elemek egyes szakértők szerint jócskán túlméretezettek voltak.  a házgyári kapacitások kihasználtsága, az üzemszerû építésszervezés ott vált volna (méret)gazdaságossá, ahol egyszerre több ezer lakást lehetett volna felépíteni.  az építés alapvetően mennyiségi kérdés volt, és nem minőségi.  vannak emellett

technológiailag beépített időzített aknák is. Ezek a panellakások gépészeti rendszerei és szigetelései. Néhány évtizeddel a lakótelepek megépítése után ezek felújítási költségei a lakások piaci értékének negyedét-harmadát kitevő, több százezer forintos összegeket tesznek ki, hiányosságaikból adódóan pedig a bérlők több tízezer forintos havi számláikban fizetik az elillanó energiát. Ez a kérdés komolyabb központi beavatkozás nélkül nem lesz megoldható, az eddigi kezdeményezések ehhez feltehetően kevésnek fognak bizonyulni.  az is gazdasági kérdés, hogy a lakótelepeket általában elfelejtették befejezni. A legnagyobb károkozás azonban nem anyagi, hanem morális volt. Az emberek látva az elosztási rendszer ostobaságát és korruptságát , maguk is közömbössé váltak - a többségében állami tulajdonú - lakások iránt Kevés bért kellett fizetniük érte, nem volt fel újítási-karbantartási

felelősségük (ezt helyettük az IKV nem végezte el), nem gyakorolhattak rajta tulajdonosi jogokat Ez azután kiölte az emberekből az aktív tulajdonosi szemléletet, vagyis minden lakással kapcsolatos gondjukat kénytelenek voltak a központtól várni. 1.22 A hazai lakásszektor problémái - rekonstrukció , rehabilitáció A városrehabilitáció fontosságára a következő jelenségek irányították rá a figyelmet:  kifulladtak az extenzív fejlesztés lehetőségei, vagyis egyre nehezebb volt olyan területeket találni, ahol új lakótelepeket lehetett volna felépíteni  ezzel összefüggésben jelentkezte k a közlekedési infrastruktúra fejletlenségének problémái, vagyis egyre nehezebben lehetett a dolgozókat a lakótelepekről munkahelyeikre szállítani  a döntéshozók ráébredtek a lakásállomány szerkezeti problémáinak fontosságára, véget ért az uniformizált panellakások tündöklése, és felmerült a differenciáltabb

fejlesztések iránti (minőségi) igény is, amelyhez jó „alapanyagot” tudtak szolgáltatni a belvárosi környezet volt 9 polgárlakásai A 70-es évek végén a városrekonstrukciós munkák közül az az elvi megoldás vált elfogadottá, amely érintetlenül hagyta a belső városrészek szerkezetét, és csak a lakóépületek felújítását tűzte ki célul. 1.23 A lakásprivatizáció A privatizáció kezdetei megelőzték a rendszerváltást. Már a nyolcvanas években lehetőség nyílott bizonyos lakások megvásárlására A kedvező pénzügyi feltételek az emberek többségét arra csábították, hogy megvásárolják lakásaikat, így bérlőből tulajdonosok legyenek. Ezzel azonban nagyon sokan nem kevés gondot is a nyakukba vettek, mert az Önkormányzatok nem véletlenül és főképp nem önzetlenül „tettek jót” az emberekkel, mivel:  ü lakásállomány híján nagyrészt megszabadultak attól a szociális felelősségtől, amely szerint a

rászorulók lakáshoz jutását segítsék. Míg a fejlett országokban az önkormányzati bérlakások aránya a teljes állomány 10-15%-a, addig nálunk ez lecsökkent 6% körüli értékre  a privatizációval az Önkormányzatok megszabadultak a t öbbnyire elhanyagolt ingatlanállomány felújításának közeljövőben várható terheitől is.  a magánkézbe került lakásállomány beindította a lakáspiacot  rövid távon előnyökhöz juttatta a régi bérlők jó részét, hiszen az alacsonyan megállapított vételárak és a beinduló lakáspiac tényleges árai között 50 -100 %-os értéknövekedés is előfordulhatott 2. NAPJAINK LAKÁSPIACA Tény, hogy a tőkepiaci befektetők a lakásszektorban tapasztalható rossz megtérülési mutatók miatt nem vesznek részt a lakásállomány gyarapításában. A rossz megtérülési mutatók kiegyenlítésére az Állami beavatkozás lenne a gyógyír, ahogyan azt a századelő gyakorlatából láthattuk A

hatékony lakáspiac kialakulásához a következő tényezők együttes hatására lenne szükség:  a tőke nagyobb mértékű bevonására  nagyobb földrajzi mobilitás iránti igényre  a lakásfenntartás szervezeti kereteinek és hatékonyságának fejlesztésével  a kereslet fejlődésével (a lakáscélú megtakarítások növelésével) A lakásszektor fellendülése alapvetően a gazdaság általános helyzetéhez köthető. Minél fejlettebb egy ország, annál többet költenek arányaiban a háztartások lakásaikkal kapcsolatos kiadásaikra. (Nálunk ez az arány az 1992-es 7,25-ról 1998-ra 10,3%-ra emelkedett) Az or- 10 szág fejlettségével fordítottan arányos a magántulajdonú lakások aránya. 2.1 Külföldi kitekintés A lakáskérdés más országokban - fejlettekben, és kevéssé fejlettekben is - a társadalmi kérdések homlokterében található. Tekintsük át azokat a szempontokat, amelyek eltérőek az egyes országok

gyakorlatában 2.11 A lakásépítés finanszírozása A lakásépítési tevékenység alapvetően két céllal folyik; vagy közvetlenül szeretnénk valakit (netán épp magunkat) lakáshoz juttatni, vagy közvetve úgy, hogy ehhez valamilyen befektetői tőkét mozgósítunk. Nálunk a saját részre történő építés rítusa terjedt el, de látni kell, hogy ez sok tekintetben kényszermegoldás - az alacsony jövedelmekkel szembeni magas építési árak, a hitelkínálat hiányosságai és egyfajta, a szocializmusból eredő kényszerbuherálási kultúra kotyvaléka A nagy tömegű lakásépítés finanszírozása a nem saját célra történő építés esetén három forrásra támaszkodik:  a magánbefektetők megtakarításaikat adják át azoknak az ingatlan fejlesztő és kezelő társaságoknak, amelyek a tőkepiaci megtérülési és kockázati mutatókhoz viszonyítva nyújtanak versenyképes szolgáltatást  az intézményi befektetők azok a t

ársadalombiztosító társaságok, amelyek a k ényszernyugdíjtakarékosságból felhalmozódó tőkevagyonukat - szigorú szabályok és állami felügyelet mellett - ingatlanba fektetik, és ennek keretében lakásokat építenek, amelyeket azután bérbe adnak. Melléjük sorakoznak fel az életbiztosítók, a befektetési alapok és a lakásszövetkezetek, valamint a jelentős ingatlan-portfóliót kezelő bankok  az Állam attól függően, hogy gazdaságirányítása liberális vagy központosított, többékevésbé támogatja a lakásépítést. Nem közvetlenül épít - mint az a szocialista rendszerek tett ék - hanem közvetetten, támogatásokkal segíti az építést és rendeletekkel szabályozza az építési - és lakáspiacot. Ezzel alapvetően biztosítja a bérlők védelmét, támogatja a szociális lakásállomány lakbéreit és a l akásállomány fenntartását, szabályozza a t erületfejlesztés és az építés folyamatait. Speciális kérdés, hogy

milyen mértékben engedi az Állam a külföldiek ingatlanhoz való jutását 2.12 A lakástámogatások fajtái A fent felsorolt közvetett támogatások mellett az Állam közvetlenül is segítheti a lakásépítést. Kétfajta lakástámogatás létezik:  az első alanya a háztartás (család), amelynek lakáshoz jutását, lakása felújítását vagy lakbér11 terheit könnyíti meg különböző mértékben. Ezzel szociálpolitikai funkciókat is ellát, mert a támogatás mértékét alapvetően a szociális jogosultság (vagyoni- és jövedelemhelyzet) alapján ítélik meg. Ezt a szakirodalom a szubjektum támogatásának nevezi  a második támogatás az ingatlanállomány létrehozására, bővítésére és fenntartására irányul. Az elosztás itt is szociális szempontok szerint történik, de a támogatás addig tart, amíg az épület fel nem épül, vagy fel nem újul. Ez az objektum támogatása 2.2 Lakáscélú támogatások Ebben a fejezetben

röviden áttekintem a lakáscélú támogatások Magyarországon érvényben lévő jelenlegi rendszerét. Minden magánszemély igénybe veheti az állam által támogatott jelzáloghitelt a lakáscélú kiadásokhoz, azaz lakás vásárlásához, építéséhez, bővítéséhez, korszerűsítéséhez valamint a szövetkezeti és társasházi lakóépületek közös tulajdonú részeinek felújításához, korszerűsítéséhez! - Lakásépítési kedvezmény.(un szocpol) Egyszeri állami támogatás, nem kell visszafizetni. Igénybe veheti mindenki, akinek eltartott gyermeke van és ilyen .támogatást még nem kapott Igényelhető a méltányolható lakásigényen belül lakásépítésre, új lakás vásárlására Az igényléshez szükséges az adók és járulékok megfizetését is .igazoló anyag- és munkabér számlák bemutatása A támogatás mértéke: gyermekenként 200 000 Ft, .kivéve a 2 és 3 gyermeket; akik után 1 000 000 Ft Más eltartott családtag .után 30 000

Ft A kedvezmény összege max az építési költség vagy eladási ár 65 %-a lehet. Igénybevétel esetén az önkormányzat jegyzője igazolja a személyi jogosultságot A szoc.pol kedvezmény annál a banknál vehető igénybe, amellyel az építtető vagy vásárlás esetén .a vállalkozó a lebonyolításról megállapodik Jellemzője, hogy a készültségi fokkal .arányosan folyósítják a kedvezményen kívüli források egy részének felhasználását követően A jegyzőnél a feltételek teljesülését személyi és .egyéb okmányokkal kell igazolni Építés esetén az engedélyezett tervet, költségvetést és a kiadásokat igazoló bizonylatokat, a használatbavételi engedély kiadása előtt, vásárláskor a szerződést be kell mutatni - Lakásbővítési kedvezmény.(fél szocpol) Egyszeri állami támogatás, nem kell visszafizetni. Igénybe veheti mindenki, akinek eltartott gyermeke van és szoc.pol támogatást vagy lakásépítési kedvezményt még nem

kapott Igényelhető a méltányolható lakásigényen belül lakásbővítésre, amely a lakást alapterület növeléssel legalább egy szobával bővíti(A tetőtérbeépítés kizárt 1-2 gyermek esetén) A támoga- 12 tás mértéke a lakásépítési kedvezmény fele; vagyis 100 000, 500 000,. Az igénybevétel módja és a benyújtandó okmányok megegyeznek a lakásépítési kedvezménynél leírtakkal. - Adó visszatérítési támogatás Állami támogatás, nem kell visszafizetni. Igénybe veheti mindenki, aki saját új lakást épít, építtet vagy vásárol. Az igénybevétel feltétele, hogy a méltányolható lakásigényen belüli lakás legyen A támogatás mértéke lakásonként max400 000 Ft, de a megfizetett ÁFA max 60 %-a. A támogatás igénybevétele a készültségi fokkal arányosan, a bizonylatok alapján történik Az igénylés módja - a jegyző eljárását kivéve - azonos a lakásépítési kedvezményre vonatkozó szabályokkal -

Akadálymentesítési támogatás Egyszeri állami támogatás, nem kell .visszafizetni Igényelhetik a mozgássérültek vagy az ő elhelyezésükről gondoskodó közeli hozzátartozók. Az igénybevétel feltétele: legalább 67 %os munkaképesség elvesztés és új lakás építése, vásárlása, akadálymentesítése Új lakás építéséhez, vásárlásához max250 000 Ft, meglévő lakás akadálymentesítéséhez max 150000 Ft, .eltartott hozzátartozó után max 100000 Ft A támogatás igénybe vehető bármely banknál, a megkötött lebonyolítási szerződés alapján Az igényléshez csatolni kell a Mozgáskorlátozottak Egyesületei Országos Szövetségének javaslatát - Általános kamattámogatás A kölcsön forrásául szolgáló jelzáloglevélhez kapcsolódó évi 3%-os kamattámogatás, amely a törlesztés első 5 évében jár. Igénybe veheti lakáscélra bárki Igényelhető lakás építéséhez, új vagy használt lakás megvásárlásához,

bővítéséhez, korszerűsítéséhez, társasház közös részei felújításához. Mértéke egy lakáshoz kapcsolódó max 30 millió Ft kölcsönhöz Igénybe vehető bármely banknál, amely a Földhitel és Jelzálog Bankkal szerződést kötött Az igényléshez benyújtandó okmányok bankonként különbözőek lehetnek, de általában a hitelképességet és az .igénybevétel célját kell igazolni - Kiegészítő kamattámogatás Banki hitel igénybevételéhez a törlesztés első tíz évében, mértéke lehetővé teszi, hogy az adós max.8% kamatot fizessen Igényelheti házaspár, vagy gyermekét nevelő személy, új lakás építéséhez, vagy vásárlásához, egy alkalommal, max 30 millió Ft építési költség, vagy vételár esetén (telekár nélkül), legfeljebb 10 millió Ft. összegű bankkölcsönhöz Az önkormányzat jegyzője igazolja a személyi jogosultságot. Ezt követően bármely banknál felvett kölcsönhöz nyújtható, amelyik a jogszabályi

feltételekkel hitelez. A jegyzőnél a feltételek teljesülését személyi és egyéb okmányokkal kell igazolni A banknál a hitelképességet és a hitelcélt kell igazolni. 13 - Önkormányzati támogatás Kamatmentes kölcsön és vissza nem fizetendő támogatás. Igénybe vehetik - az önkormányzat döntése alapján - a rászoruló családok, lakótelek, új, használt lakás megszerzése, lakásbővítés, felújítás, fenntartás, lakáscélú kölcsön törlesztése vagy bármely lakásköltség viselése. Az önkormányzatnál kell kérni, de a támogatást az önkormányzattal megállapodást kötő bank folyósítja A benyújtandó okmányok: az önkormányzat döntése szerint, de általában a rászorultságot igazoló iratok. - Társasházak és lakásszövetkezetek lakóház felújításának támogatása. Kölcsöntörlesztéshez nyújtott kamattámogatás, melyet igénybe vehetnek a t ársasházak vagy lakásszövetkezetek tulajdonostársai, négy éves

előtakarékoskodás után a közös tulajdonú épületrészek felújításához. Mértéke: öt évig a kamat 70%-a, a következő öt évben a kamat 35%-a Igényelhető bármely banknál, a tulajdont és a költségeket igazoló iratok bemutatásával. - Viziközmű létesítésének támogatása Kölcsöntörlesztéshez nyújtott kamattámogatás, melyet a közműtársulat vehet igénybe. Igényelhető a közmű megépítéséhez, a költség lakossági hozzájárulásból fedezett részéhez Mértéke: a teljes futamidőre a hitelkamat 70 %-a, de a számítás alapjául szolgáló kamat a jegybanki alapkamat 1,3-szerese. A támogatás igénybe vehető bármely banknál megállapodás alapján, a közműtársulatra, a hozzájárulási hányadokra vonatkozó iratok bemutatásával. 14 2.3 Lakásviszonyaink számokban Az alábbiakban tekintsünk át néhány - a statisztika által a lakásviszonyok alakulásának jellemzésére használt - mutatót. A saját tulajdonú lakott

lakások aránya a teljes lakásállomány %-ában ország arány (%) adat kelte Svájc 29,9 1980 Németország 37,0 1978 Svédország 41,1 1981 Franciaország 50,7 1980 Egyesült Királyság 55,0 1981 Egyesült Államok 64,4 1980 Spanyolország 69,1 1980 Görögország 71,9 1980 Bulgária 77,0 1980 Magyarország 71,3 1980 89,0 1986 A lakások számának alakulás a - évtizedenként év lakásszám (ezer db) növekedés (%) 1949 2467 - 1960 2758 11,8 1970 3122 13,2 1980 3542 13,5 1990 3853 8,8 1996 3992 3,6 Az új lakások száma is rohamosan csökken. A legnagyobb értéket 1975 -ben érte el, amikor 100 ezer lakás épült egy évben. A csökkenés mögött az Állam csökkenő szerepvállalása áll Napjainkban az új lakások több, mint 90% -át a lakosság építi saját magának A mélypont 1993 -ban volt, az azt követő relatív fellendülést az 1994-es szociálpolitikai intézkedések okozták. Az új

lakásépítések száma év épített lakás év (ezer db) épített lakás (ezer db) 1985 72507 1991 33146 1986 69429 1992 25807 1987 57200 1993 20925 1988 50566 1994 20947 1989 51487 1995 24718 1990 43771 1996 kb.23-25000 A teljes lakásállomány száma megközelíti a négymilliót. Ennek 94,4% -a, vagyis 3 millió 767 ezer lakás lakott, összesen 9 millió 978 ezer ember által. Essen néhány szó a lakások alapterületéről; ennek átlagos mértéke 72 m2. A fővárosban ez 61, a városokban 70, a falvakban pedig 80 m 2. A lakásállomány egynegyedét a 60-79 m2 közötti alapterületű lakások teszik ki Ami a tendenciákat illeti; a lakásépítés tendenciáját tekintve még mindig csökken, ennek értéke 1995 -ről 1996-ra 2% volt. Ennek alapvetően három oka van:  megszűnt az ÁFA-visszatérítés intézménye  a szociális támogatások bizonytalanok, és  a reáljövedelmek tovább csökkennek. A csökkenés a családi

házas építkezések esetén számottevő, de helyükbe léptek a többlakásos, illetve a kislakótelepi építkezések, ami a befektetési célú építések javára történő arányeltolódást jelent. Megnövekedett az átalakítások, felújítások és energiatakarékos korszerűsítések száma ezt a statisztikusok a vásárolt anyagok és szerkezetek jellegéből tudják kikövetkeztetni Mindezzel még mindig az európai középmezőnyben vagyunk az ezer főre jutó lakásépítés számát tekintve, felülmúlva Dánia, Svédország, az Egyesült Királyság, illetve Lengyelország, a Cseh Köztársaság és Szlovákia lakásépítését. (A lista első fele talán azzal magyarázható, hogy ott már van elegendő lakás.) 16 3. A LAKÁSSZEKTOR JÖVŐJE - MERRE TOVÁBB LAKÁSPOLITIKA? Ha a magyar lakáshelyzet súlyos konfliktusaira tekintünk, rögtön hozzá kell tennünk azt is, hogy "a múlt még távolról sincs befejezve". Olyan ellentmondásokról van

szó, amelyek a múltban gyökereznek, és a feloldásukhoz még legalább másfél-két évtizedre van szükség. A bajok fő oka az, hogy a lakás építésének költsége és a lakosság átlagjövedelme közötti olló túlságosan tágra nyílt. Bár a lakások száma meghaladja a 4 milliót és az egy lakásra jutó lélekszám 2,5 körül van, a relatív lakáshiány mégis nyomasztó. A meglévő lakások komfort színvonala ma is alacsony, és a lakások közel 20 százalékában még fürdőszoba sincs. Helyenként már teljes városrészek tekinthetők elavultnak, s a meglévő lakásállomány többségének műszaki színvonala is igen alacsony A problémát csak fokozza, hogy a munkahelyek és a lakások földrajzi helye gyakran nem esik egybe. Mindezek a kívánatos mértékű lakásmobilitás ellen hatnak Akadályt jelent az is, hogy a lakások nagy hányada magántulajdonban van. Ráadásul ez a magántulajdon gyakran társas, sőt vegyes tulajdonú társasház, a

magántulajdon torz formája Ördögi kör ez, ami akadályozza a felújítást, a korszerűsítést, sokszor lehetetlen helyzet elé állítva a tulajdonosokat Súlyos gond, hogy ma bizonyos rétegek lakáshoz való jutásának az esélye nagyon csekély, vagy éppen semmi. S nem hagyhatjuk figyelmen kívül azt sem, hogy az utóbbi időben felerősödött a lakóhelyek jövedelmi viszonyai szerinti területi szegregáció, ami szétzilálhatja a települések kohézióját, miközben felfalja például a főváros körüli zöld övezeteket. 3.1 Magántulajdon vagy bérlakás? Nyugat-Európában ma, a lakáshelyzet és a lakáspolitika alapján az országok négy csoportja különböztethető meg. Hollandiában, Svédországban, Angliában az állami beavatkozás erős, meghatározó a központilag támogatott bérlakás szektor, és a GDP mintegy 3 százalékát fordítják a lakástámogatásra Ausztriában, Dániában, Franciaországban és Németországban jelentős a magán

bérlakásszektor is, és a GDP 1-2 százalékával támogatják a lakásügyet. Írország, Olaszország, Finnország és Luxemburg lakáspolitikája egymástól ugyan nagyon eltérő, de a helyzetük azonban annyiban mégis hasonló, hogy a tulajdonosi szektor ezekben az országokban mindenütt erős, és a GDP 1 százalékát fordítják a lakás szektor támogatására. Végül mind Portugáliában, mind Spanyolországban, mind Görögországban a magánlakás a meghatározó, a közösségi bérlakás állomány gyenge, minősége alacsony, és a GDP kevesebb, mint 1 százalékával támogatják a lakás szektort. Az említett országok tapasztalatai azt mutatják, hogy mind a szociálisan támogatott bérlakás, mind a magánlakás-forma hátrányossá válhat, amennyiben bármelyik jelentősen túlsúlyba kerül. Így a magántulajdon esetében kimutatható, hogy nemigen alkalmazkodik a növekvő szá- mú idősek igényeihez, a karbantartás színvonala pedig - különösen

idős tulajdonosok esetében gyakran hagy kívánnivalót maga után, növekszik a törlesztési elmaradások, sőt a lakásvisszaadások száma is (Anglia, Finnország), és a gyakori válások miatt megnőtt az igény a rövid időre igénybe vehető bérlakások iránt. A szociálisan támogatott lakbérrendszer viszont gyakran vezet ún. "szegénységi csapdába" Ami azt jelenti, hogy a használó esetenként annak érdekében, hogy a támogatást el ne veszítse, vonakodik rendszeres munkát vállalni. A lakbérek állami maximálása pedig bizalmatlanná teszi azokat a befektetőket, akik egyébként bérlakások építésében lennének érdekeltek Magyarországon ma, az a legfontosabb feladat, hogy a lakásügy, súlyának megfelelően, végre kormányzati szintre kerüljön Itt nem önálló minisztérium létrehozásán van a hangsúly, hanem a különféle tárcák közötti feladatok összehangolt, a célnak megfelelő, önkormányzatokra, területi (regionális)

hálózatra támaszkodó lakáspolitikáról van szó. Ma már ez a feladat elképzelhetetlen az önkormányzatok nélkül, de szükség van egy olyan minőség és fogyasztó védelmi rendszerre is, amely szavatolni tudja azt, hogy a támogatottak minden tekintetben jó minőségű terméket kapjanak. 3.2 Minőség és fogyasztó védelem A lakásoknál ma még hiányzik az átfogó, intézményes minőség és fogyasztó védelem. Negatív példaként lehet említeni a hetvenes és nyolcvanas években meglódult falusi lakásépítkezést, amikor gyakran olyan méretű és elrendezésű lakóházakat építettek, amelyek többsége ma már kihasználatlan, de tönkretette a kulturális értéket képviselő falu képet. Az említett állami ellenőrzés fontosságát igazolja az USA legfrissebb tapasztalata is, mely szerint a lakásárak az elmúlt tíz évben folyamatosan növekedtek, és ezt a tendenciát még a szeptemberi terrortámadás sem fordította meg. Kimutatható, hogy

egy, a lakásszektorban bekövetkező recesszió sokkal súlyosabban érintené a gazdaságot, mint a tőzsdei válság. Tévesek azok a vélekedések, miszerint a piaci verseny automatikusan és általánosan szavatolja a minőséget, mivel ez a hatás legfeljebb a kivitelezés minőségére igaz A lakás tényleges megfelelőségére azonban a verseny ilyen tekintetben nem hat Egyrészt azért nem, mert a leendő használó általában maga sem tudja pontosan, mire van és lesz valójában szüksége. Másrészt általában sürgetett és kiszolgáltatott helyzetben van Harmadrészt anyagi lehetőségei általában szűkösek. Végül ténylegesen alig van valódi választási lehetősége Részint azért nincs, mert általában csak adott helyre készített és adott tervben ábrázolt (melyet olvasni általában nem tud) megoldások közül választhat. Ne felejtsük a vállalkozó csak úgy, mint a pénzintézet csak az áru szabványos műszaki minőségében érdekelt és

kevéssé vagy alig a lakás építészeti, azaz komplex használati minőségében, használhatóságában. Ők általában azt állítják, 18 hogy a vevők a kis lakásokat keresik. Ami így bizonnyal nem igaz Az olcsó vagy a kis lakás távolról sem jelenti ugyanazt Csakúgy, mint a gépkocsik esetében sem Fontos lenne tehát, hogy a leendő vásárló képes legyen a saját szükségletének felismerésére, ha már az ilyen ismeretekre az iskolában nem oktatják. Különösen a kis lakások esetében (ahol szó szerint minden négyzetcentiméter használhatósága számít) lenne indokolt egy olyan látványterveket is bemutató CD ROMmal is támogatott útmutató, amely ismertetné a lehetséges jó és hibás megoldásokat, (helyiség méret, kapcsolat, bútorozhatóság, anyag használat, működtetés, fenntartás, higiénia, karbantartási igény, energia, tárolás stb.), s amely minden érdeklődőt képes lenne orientálni Egy ilyen kiadvány előállításának

költsége a lakás árához képest elhanyagolható, és valószínűleg az érdekelt pénzintézetek nem zárkóznának el az elkészítés, sőt az esetleges frissítések támogatásától sem. Emellett természetesen szükség lenne a tervezési programok és a tervek előzetes minősítésére is. 3.3 Önkormányzatok felelősségéről, a lakosság véleményezési jogáról Jelen formájában az építési engedély intézménye a komplex építészeti minőség ellenőrzésére több okból is alkalmatlan. Egyrészt azért, mert az "építészeti minőség" kritériumai általánosan nem kodifikálhatók, ezért betartásuk ilyen alapon nem is ellenőrizhető. Másrészt pedig ez a minőség lényegében már koncepcionális stádiumban eldől Ma az engedélyezésre vonatkozó tervet lényegében kész állapotban mutatják be, amikor azon változatni már nem, vagy csak alig lehet. Ráadásul az engedélyezési tervek megkövetelt léptéke homályban hagyja a

lakások esetében létfontosságú részleteket (pl. a konyha bútorozhatósága) Nagyon gyakran hiányoznak a bírálathoz szükséges személyi és szakmai feltételek is. Maga az eljárás is áttekinthetetlen, nem zárható ki, hogy ez az egyik jellemző melegágya a korrupciónak. Előfordul az is, hogy az engedélyt nem támasztja alá naprakész szabályozási terv. Az önkormányzat felelőssége estleges és a lakosság beleszólási joga és lehetősége sem egyértelműen szabályozott. Ez nem csak a demokratikus jogok korlátozása, de bizonytalan helyzetbe sodorhatja a jóhiszemű építtetőt is Közismert továbbá, hogy az építési engedélyben meghatározottak kijátszása viszonylag egyszerű, és az esetenként kiszabott bírságnak nincs komoly visszatartó ereje Az előbbiekre tekintettel elkerülhetetlen az építési engedély intézményének alátámasztása, például az angol "planning permission" (tervezési-fejlesztési engedély)-hez hasonló

eljárással, amely viszonylag könnyen beépíthető lenne a magyar jog és igazgatási rendbe. A tapasztalatok szerint ez ugyanis a minőséget nem kikényszeríti, hanem arra eleve ösztönöz, erősíti az önkormányzat felelősségét, mélyen demokratikus, amikor szigorú szabályok keretei közt ugyan, de egyértelműen biztosítja bárki beleszólási jogát bármely önkormányzati építési-fejlesztési döntésbe. 19 3.4 Területfejlesztési és politikai kérdések A lakásépítés szinte minden esetben területfejlesztési kérdéseket is érint. Alapszabály, hogy lakásokat ott és úgy szabad építeni, ahol és ahogyan ezt az érvényes szabályozási terv előírja ( Lásd! ár és belvíz biztonság) Kellő óvatossággal kell azonban eljárni a városok agglomerációs térségében, ugyanis az egyes települések kölcsönösen hatnak egymásra. Ezért feltétlenül szükség van magasabb rendű térségi szabályozásra. Még abban az esetben is, ha ez

esetleg némiképp korlátozza a helyi érdekeket (pl. budapesti agglomeráció) Ugyanakkor kiemelten kell támogatni a lakásépítést, ha ez elősegíti az elavult városrészek megújítását, segíti az új munkahelyek létrejöttét, vagy alulhasznált városi területek újra hasznosítását Az viszont társadalmi, politikai választás, hogy elfogadjuk és támogatjuk a lakóhelyi szegregációt, azaz a körbe kerített, luxus lakóparkok tovább burjánzását vagy sem. Az is meghatározó politikai kérdés, hogy kik lehetnek a támogatási rendszer kedvezményezettjei. A mai lakáspolitika családközpontú és ezért elsősorban a gyermekes családokra összpontosít Bár ez a meggondolás logikus, mégis fel kell hívni a figyelmet arra, hogy ma minden ötödik gyermek házasságon kívül látja meg a napvilágot és igen nagy a gyermekét egyedül nevelők száma is. Tisztán demográfiai szempontból azonban az ilyen szituációk támogatása is indokolt lenne már

csak a gyermek jövője szempontjából is Látni kell továbbá azt is, hogy a kényszerű okból kis lakást vásárlóknak - amennyiben további gyermeket vállalnak - ismét új lakást kell vásárolniuk Különösen nehéz helyzetben van a pályakezdő vagy még tovább tanuló, egyedül élő fiatal. Többségüknek szinte semmilyen esélye nincsen a lakáshoz jutásra és kénytelen a drága albérleti díjakat fizetni. A kvalifikált fiatalok estében valamilyen - a diákhitelhez hasonló - lakástámogatási rendszer bevezetése lehetne a megoldás. Speciális bérlakások építését kellene előmozdítani a felsőoktatási, kutatási központok közelében, illetve ott, ahol remélhetően viszonylag gyorsan megfelelő munkahelyet tudnak találni. Megjegyzendő, hogy a diákok elhelyezésére sem a hagyományos kollégium az egyetlen megoldás Külföldi tapasztalatok szerint speciális diáklakások is jó szolgálatot tehetnek, hiszen ezek esetében a működtetési

költség legalább egy része megtakarítható, és ilyen lakásokat avult, de még felújítható épületekben is viszonylag egyszerűen ki lehet alakítani. Hasonlóképpen kellene létrehozni speciális lakásokat az olyan idős emberek számára, akik képesek ugyan magukról gondoskodni, de rendszeres gondozásnál több segítségre nem szorulnak. Ebben az esetben is elsősorban különleges bérházakra kell gondolni, egyrészt a gondozás jobb meg szervezhetősége, másrészt a nélkülözhetetlen technikai rendszerek (pl. lift) jobb kihasználhatósága érdekében 20 3.5 Mozgássérültek, hajléktalanok Mindez arra vall, hogy sokkal több bérlakásra van szükség. Nem kell azonban csupán új lakások építésére gondolni, mivel például a korábban eladott lakótelepi lakások egy részének visszavásárlása is szóba jöhet. Olyan lehetőség ez, ami nemcsak olcsóbb megoldást, de a lakásmobilitás gyorsítását is jelenti. Másrészt, a s zociális

bérlakás megkerülhetetlenné teszi valamilyen lakbértámogatási rendszer létrehozását és működtetését is. Valószínű, hogy a ráfordítás alapú lakbér olyan magas lenne, amit sokan képtelenek lennének megfizetni, vagy ha mégis, eközben képtelen lenne olyan megtakarításra, amely lehetővé tenné azt, hogy innen saját tulajdonú lakásba költözzék. A bérlakás állományon belül problémát jelent a már tömegesen jelentkező, speciális szükségletek kielégítése. Ilyen például a m ozgáskorlátozottak, vagy testi fogyatékosak lakásigénye, ami nem csupán egyéni, de közösségi s zempontok megfontolását is igényli. Egészen sajátos szegmens a hajléktalanoké, annál inkább, mivel valószínű, hogy a hajléktalan szállók nem jelentik az egyetlen célravezető megoldást. A probléma súlyát jelzi, hogy csupán Dél-Európában 600 ezerre tehető a fedél nélküliek száma. Utánpótlásukról a migráció, a munkanélküliség stb

folyamatosan gondoskodik. A kérdés megfelelő kezelése intenzív társadalomtudományi kutatást tesz szükségessé Hasonló elemzések szükségesek a roma lakásprobléma hatékony kezeléséhez is. A PHARE program segítségével a közeljövőben két-három telep építési projektje elindul. Látnunk kell azonban, hogy a probléma nem szűkíthető le a településtervezés szintjére. Tény, hogy e halmozottan hátrányos helyzetben lévő réteg felzárkóztatásának egyetlen módja a tanulás Az is tény, hogy a tanulási esélyt, sőt a szocializációét is a lakáskörülmények jórészt eldöntik. Minthogy a probléma hatékony kezelése a romák részvétele nélkül elképzelhetetlen, a megoldás az lehet, ha magát az otthonteremtést használják fel a képzés, a rendszeres munkára nevelés, és a társadalmi beilleszkedés műhelyeként. Ha a lakás meghatározó része az élet minőségének, a lakásmobilitás is minden bizonnyal az. Az egyén, vagy a

család életében bármikor bekövetkezhetnek olyan változások, amelyek az új lakásba költözést teszik szükségessé (család, oktatás-nevelés, egészség óvás, munkahelyváltozás, anyagi okok, a lakókörnyezetben bekövetkezett előnytelen változás stb). Csakúgy, mint a társadalmi mobilitásnak, a lakásmobilitásnak is nagy jelentősége van politikai és nemzetgazdasági szempontból is. A kívánatos mobilitási szint eléréséhez akkora lakástöbbletre volna szükségünk, amellyel még most nem rendelkezünk Ennek elérését olyan tényezők is akadályozzák, mint például a meglévő lakások és a munkalehetőségek esetenként igen nagy föld- 21 rajzi távolsága, vagy a piaci ingatlan árak erős szórása, vagy a meglévő lakásállomány nagy részének rossz műszaki állapota és alacsony komfortja, a magántulajdonban lévő lakások lakásállományon belüli túlsúlya, a bizonytalan, korlátozott, netán nehezen kibogozható tulajdoni

jog stb. Mindez többek közt azt sugallja, hogy a falvakban az új lakások építését csak abban az esetben célszerű támogatni, ha az adott népesség foglakoztatása helyben, vagy elérhető közelségben belátható időn belül biztosítottnak látszik, a bérlakást pedig első sorban azokban a térségekben, ahol nagyobb létszámot foglalkoztató vállalkozások működnek, illetve ilyenek megtelepedése várható. A nyugati országok tapasztalataira támaszkodva megállapítható, hogy az a szerencsés megoldás, ha a lakásállományon belül a bér és a saját tulajdonosi forma optimális egyensúlya fenntartható. Bármely forma túltengése zavarokat okozhat. A bérházak tulajdonosa lehet az önkormányzat, hosszú távú befektető, szövetkezet. Sokkal problematikusabb a többlakásos magánházak esete A ma általános társasház kétségtelenül a legszerencsétlenebb konstrukció. Létrejötte a pártállami időkre vezethető vissza, ám tömegessé mégis a

kommunista rendszer összeomlása után lett. Mégis ezt a formát akár a pártállam bosszújának is tekinthetjük, hiszen a lakások tényleges privatizációja helyett valójában "tulajdonostalanítás" történt. Oly módon, hogy az addigra kolosszálissá duzzadt fenntartási és korszerűsítési deficitet a lakosság nyakába varrták Ez a deficit viszont éppen a társasházi forma alkalmatlansága és a lakás tulajdonosok objektív és szubjektív lehetőségei és érdektelensége miatt csak tovább növekedett (Ezt a halmozódó hiányt akár az ország adósság állománya implicit részének is tekinthetjük) Ráadásul ennek az adósságnak azonnali negatív hozadéka is van Úgy, mint az energiapocsékolás, a fokozott tűzvédelmi kockázat, vagy az a p otenciális életveszély, amit a mintegy százezer, egyre rosszabb állapotú gyűjtőkémény jelent. A társasházi tulajdonforma egyenes következménye a p anelépületek felújítására meghirdetett

felújítási program - ne félünk kimondani - kudarca. Holott egyrészt erre a mintegy nyolcszázezer lakásra még hosszú ideig szükség lesz, és a lepusztuló lakótelepek gettósodási folyamata nem csupán a szegregációt erősíti, de előbb utóbb olyan lezüllési folyamatot indíthat el, ami kínos társadalmi feszültségek forrása lehet. 22 4. AZ EU CSATLAKOZÁS ÉS A LAKÁSSZEKTOR Az EU csatlakozás számos ponton hatással lesz a lakáspiacra, a lakásszektor egészére. Sokszor olvashattunk elemzéseket, prognózisokat például az EU csatlakozás lakásárakra, ingatlanpiacra vonatkozó hatásairól, azonban kevés szó esett a k özvetlen támogatások hatásairól. A következőkben két, első pillantásra talán kevésbé érdekes (de, mint látni fogjuk, annál súlyosabb) témakört vizsgálunk röviden: azt, hogy az EU csatlakozás után mennyiben szerezhetők lakáscélú támogatások EU forrásokból, illetve azt, hogy a magyar lakástámogatási

rendszer keretei között adható támogatások milyen lehetőséget biztosíthatnak a külföldi állampolgárok, vállalkozások számára. 4.1 A lakásszektor EU alapokból való közvetlen támogatásának lehetőségei Első megközelítésben kijelenthető, hogy az Európai Unió pénzügyi forrásaiból lakáscélú fejlesztések nem támogathatók. Ennek számos, e tanulmányban is elemzésre kerülő oka van, amelyek közül az egyik legfontosabb tényező az, hogy a lakáspolitika nem tartozik a közös politikák közé, ezért az EU nem is vállal szerepet a problémák kezelésében. Az EU tagállamok lakásügyért felelős miniszterei ugyan minden évben rendeznek informális találkozót, az egyeztetésen és a lakásstatisztikák rendszeres kiadásán azonban nem sikerült túllépniük. (A tagállamok miniszterei igyekeznek minden évben kihangsúlyozni, hogy nem is kívánják a lakásügyet az EU politikák közé integrálni.) Az EU Alkotmányának 2

paragrafusában kerülnek felsorolásra az EU feladatkörei, amelyek közt nem szerepel semmiféle közvetlen utalás a lakáskérdésre Gyakorlatilag nem található olyan EU ország, amely jelentős lakásprogramot valósított volna meg EU támogatás segítségével. A leggyakoribb megoldás a lakáscélok EU támogatásokhoz való kapcsolására az, hogy komplex, térben jól lehatárolt városrészre vonatkozó programot hajtanak végre, amelynek különböző elemeit különböző forrásokból támogatják, egyes elemeit EU forrásokból, a lakáselemet azonban minden esetben nemzeti forrásból. Ennek a megközelítésnek egy érdekes példája Írország, amely a 2000-2006-os periódusra olyan Nemzeti Fejlesztési Tervet készített, amelyben szerepel minden gazdasági szektor. Az ágazatok többsége esetén különböző EU források is feltüntetésre kerültek, a lakásszektor esetében azonban kizárólag nemzeti források jelentek meg. A lakásüggyel kapcsolatos

egyértelműen elutasító EU álláspont a legutóbbi években lassan változni látszik a szociális szempontok fokozatos előtérbe kerülése kapcsán. Az EU a szociális befogadás és a s zegénység elleni küzdelem keretében egyre inkább megfontolni látszik azt, hogy megnyissa a vitát bizonyos minimum garanciákról, melyek között a lakásellátás is szerepel. Az érvényben lévő rendelkezésekre ennek az új tendenciának azonban még nincsenek hatásai, ezért a lakásügy, és így a lakáscélok támogatása is csak közvetetten, más témakörökön keresztül közelíthető meg. A közvetett támogatások legjelentősebb forrásának a strukturális támogatások tekinthetők, ezeken belül is a Strukturális Alapok NFT-n (Nemzeti Fejlesztési Terven) keresztül elosztott pénzösszegei. Ez Magyarország számára várhatóan mintegy 1,9 m illiárd eurót jelent majd 2004 é s 2006 között. Az ugyancsak a strukturális támogatások körébe tartozó

Kohéziós Alap nem alkalmas lakáscélok támogatására, mert az Alap kizárólag nagyvolumenű környezetvédelmi és közlekedési beruházásokat finanszíroz. A tagországok számára igénybe vehető URBAN Közösségi Kezdeményezés ugyan éppen a leromlott városrészek rehabilitációját célozza, de a támogatás nem fordítható lakásépítésre, lakásfelújításokra, hanem a k özterületek állapotára, az infrastruktúrára, szolgáltatásokra és a munkahelyteremtésre koncentrál. Az URBAN közösségi kezdeményezés a csatlakozó országok számára 2006-ig nem nyílik meg, egyes elemei viszont beépülnek az NFT Regionális Operatív Programjába. A Strukturális Alapok sem biztosítanak közvetlenül támogatásokat lakáscélokra, hiszen az EU a lakástámogatásokat nemzeti ügynek tekinti, s a lakásszektort alapvetően olyan témakörnek, amely a piac szabályozása alatt áll. A Strukturális Alapok támogatási rendszere távolról sem nevezhető

jótékonysági intézménynek, nem finanszíroz olyan beruházásokat, amelyeknek célja nem irányul konkrét gazdasági haszonra, a gazdasági versenyképesség, hatékonyság növelésére. Egy másik alapelve az EU támogatásoknak, bármely alap esetében az, hogy nem adható támogatás teljes mértékben önfinanszírozó beruházásokhoz. Amely beruházás jelentős mértékben jövedelmet generál, annak támogatástartalma már eleve csak erősen limitált lehet Ez a szempont olyan rehabilitációs akciók esetében lehet fontos, ahol például az energiamegtakarítást eredményező felújítás révén a beruházás rövid időn belül megtérül. Ekkor gyakorlatilag nem indokolható a közszféra beavatkozása További alapelv az, hogy a Strukturális Alapok közösségi beruházásokat részesítenek támogatásban, a magánszféra támogatása nagyon korlátozott. Mértéke maximum a beruházási érték 35%-át érheti el, akkor is döntően a kis- és

középvállalkozások esetében. Az olyan beruházások tehát, amelyek nem járulnak hozzá közvetlenül a gazdasági növekedéshez, inkább a fogyasztáshoz kapcsolhatók, részben megtérülők, valamint nem közösségi beruházásként jelennek meg, hanem a magántulajdon értéknövekedését segítik elő, EU elvek alapján közvetlenül nem részesülhetnek támogatásban. A lakásberuházásokra mindezek az ismérvek nagyrészt állnak, tehát már csak ezért sem részesülhetnek EU támogatásokban. 24 A lakásberuházások közvetlen támogatására tehát nincsen mód. A közvetett lehetőségeket abból kiindulva lehet keresni, hogy az EU elismer olyan támogatási célokat, amelyek egy konkrét terület potenciáljának növeléséhez járulnak hozzá. A magyar Nemzeti Fejlesztési Tervben is megtalálhatók olyan intézkedések, amelyek alapján lakótelepek, belső településrészek közterületeinek, parkjainak felújítására, a helyi szolgáltatási

színvonal emelésére kerülhet sor. Ebben az esetben a közvetlen támogatások a rehabilitációt célozzák, de nem a lakóépületek felújításán, hanem a terület értéknövekedésén keresztül. A közterületek minőségi javulásának pedig közvetlen hatása van a lakások értékére, és ilyen módon a lakásfelújításba történő beruházás hajlandóságára is. Az EU támogatási rendszere a lakókörnyezet értéknövelésén túl csak kivételesen, nagyon behatárolt volumenű lehetőségeket biztosít lakóépületek felújítására. Ezek elsősorban kísérleti programok, amelyek egy-egy épület felújítására vonatkozhatnak, de akkor is csak abból a célból, hogy konkrét ház esetében vizsgálják műszaki, szervezési, pénzügyi megoldások későbbi széles körű alkalmazásának lehetőségeit. (A programok forrása az EU K+F programja) Konklúzióként megállapíthatjuk, hogy a magyar lakástámogatási rendszer a csatlakozás után aligha

várhat .erősítést EU forrásokból Ezt mintegy tényként kell kezelni a 2004-2006-os évek vonatkozásában. Érdemes azonban az igényt felvetni a 2006 utáni időszak távlatában, hiszen ennek támogatási szisztémájára új szabályozás fog készülni A csatlakozó országoknak egységes fellépéssel rá kell irányítaniuk a figyelmet arra, hogy az egész .keleti blokkban jelentős problématerület a lakásszektor, és lényegesen nagyobb hiányosságok tapasztalhatók, mint NyugatEurópában Talán legkönnyebben a nagy lakótelepek problémáját lehet felvetni támogatandó kategóriaként (a most csatlakozó országok városi lakosságának körében 20-40% a lakótelepi lakosok aránya, ugyanez az arány a nyugati városokban csak 3-7%) Az ilyen felvetéseknek azonban jelentős .átfutási idő kell, s leghamarabb a 2006 utáni támogatási rendszer keretei között nyerhetnek elfogadást már ha az EU teret enged egyáltalán egy ilyen fontos, ámde a közös

költségvetést annál inkább megterhelő elképzelésnek 4.2 A csatlakozás várható hatása a magyar lakástámogatási rendszerre Ha lehet, ezzel a kérdéskörrel még az előzőnél is kevesebbet foglalkoztak mindezidáig. Pedig jelentős problémák alakulhatnak ki, ha a magyar központi lakástámogatási rendszer nem készül fel megfelelően az alkalmazkodásra. A kiindulópont a nemzeti elbánás elve, amely nem engedi majd meg, hogy a magyar és más EU országból származó állampolgár közt bármifajta különbséget tegyen a támogatási rendszer. Az a 25 támogatás, amely a m agyar állampolgároknak alanyi jogon jár, az jár bárki másnak is, aki az Unió állampolgára, és a jogosultsági kritériumokat Magyarországon teljesíti. A lakásépítési támogatástól kezdve a kiegészítő kamattámogatáson és a jelzáloglevél finanszírozású támogatott hitelen keresztül minden típusú támogatásra igényt tarthatnak az EU polgárai és

építőipari vállalkozásai, ha a támogatást Magyarországon belüli ingatlanhoz a szabályok szerint hasznosítják. Nem arról van tehát szó, hogy a magyar állam támogatását példának okáért egy osztrák család igénybe veszi, és Ausztriában épít belőle házat, de Magyarországon ugyanezt megteheti. (A csatlakozás után 5 évig a h elyi hatóságok még engedélyezési felügyelet alá vonhatják azokat az EU állampolgárokat, akik második lakhelyüket Magyarországon kívánják biztosítani) Elvileg ez a tény nem kellene, hogy problémát okozzon, hiszen a Magyarországon letelepedő bármely EU állampolgár majdhogynem magyar állampolgárként kezelendő, ezért semmi kivetnivaló nincsen abban, ha például házasként, vagy gyermeket nevelőként igénybe venné a kiegészítő kamattámogatású hitelt és abból új lakás építését finanszírozná. A problémát azonban az okozza, hogy a külföldi EU polgár jövedelme lényegesen magasabb lehet,

mint magyar honfitársainké, ezért erősen kérdéses, hogy egy magas jövedelem mellé miért biztosítson az állam támogatást. (Ezt a k érdést természetesen magyar állampolgárságú, magas jövedelemmel rendelkező állampolgárok esetében is fel lehetne tenni.) Ennél is lényegesebb kérdés, hogy azon családok esetében, akik nem kívánnak letelepedni Magyarországon, csak ingatlant vásárolnak, majd azt kiadják, miképpen indokolható az állami támogatás szükségessége. Ez akkor is kérdéses, ha önmagában nehezen becsülhető meg, hogy az alacsony ingatlanárakkal ugyanakkor alacsony bérleti díjakkal rendelkező magyar ingatlanpiacra mekkora hatása lehet a befektetési célból vásárló, állami támogatást igénybe vevő spekulánsoknak A jelzett problémák megelőzésére egyúttal a jelenlegi generális támogatások jövedelmi egyenlőtlenségeket felerősítő hatásaira tekintettel is sürgős feladat erősíteni az egyes lakástámogatási

formák célzottságának mértékét. Elkerülendő, hogy az EU-hoz való csatlakozás következtében sok támogatás kiszivárogjon, sürgető lenne a lakástámogatások célzottságának erősítése, hiszen az kevésbé valószínű, hogy EU országokból a legjobban rászorulók fognak idejönni ingatlant építeni vagy vásárolni. A csatlakozás ingatlanpiaci hatásainak egy érdekes példája Tirol, ahol korlátozni akarták a külföldiek ingatlanvásárlását, mert attól féltek, hogy a kis tartomány Európa nyugdíjas paradicsomává válik, a gazdagabb németek felvásárolják a házakat, és felverik az ingatlanárakat. Végül olyan korlátozást tudtak csak EU-konform módon bevezetni, amely szerint kizárólag a Tirolban 26 már legalább öt éve ott lakók számára válik lehetségessé az ingatlanvásárlás, és ezt éppúgy kell alkalmazni a bécsi, mint például a berlini vásárlók esetében. 4.3 A lakásszektor támogathatóságával kapcsolatos

egyéb kérdések Az alábbiakban csak megemlítek néhány olyan témakört, melyeket tekintve jelenleg éles viták dúlnak EU berkekben, s ezek a viták, valamint a végül is megszülető szabályozások az új tagországokat is érinteni fogják. - A szociális lakásépítés ÁFA tartalmának kérdése: a szociális lakásépítésben érdekelt szervezetek már évek óta harcolnak azért, hogy ez a tevékenység alacsonyabb ÁFA kulcs alkalmazására kapjon jogosultságot. - A közszolgáltatások és a versenyjog kapcsolatáról szóló vita: a szociális lakásokkal foglalkozó szervezetek (nálunk az önkormányzati vagyonkezelők esnek ehhez legközelebb) jövője, monopolhelyzetük, illetve az állami támogatásokhoz való exkluzív hozzájutási lehetőségeik erősen függnek attól, hogy ez a tevékenység mennyiben minősíttetik közszolgáltatásnak, és hogy hogyan zárul a versenyszabályoknak a közszolgáltatásokban is való alkalmazásáról folyó vita.

Ez utóbbi jelenleg ott tart, hogy az EU Főügyésze szerint a közszolgáltatóknak adott kompenzációk állami támogatásoknak minősülnek és így a versenyjogi szabályok hatókörébe esnek. 27 Felhasznált irodalom 1. Valkovszky Sándor: A magyar lakáspiac helyzete MNB Füzetek 2000/3 2. Dániel Zsuzsa : A lakáspiacról Közgazdasági Szemle, XLIV. évf, 1997 október 3. Perényi Imre: Városépítéstan - Tankönyvkiadó, 1978 4. Statisztikai Évkönyv, 1996 5. Statisztikai Évkönyv, 2000 6. Hajnal István: Az ingatlan értékelés Magyarországon - BME MTKI, 1995 7. Dr. Hegedűs József Magánbérlakásszektor Magyarországon Városkutatás Kft 1999 8. www.ektbmehu 28 2000. január